Wohn- und Baugebiete in Berlin & Brandenburg

Wer in der Region Berlin mit seinem als „Speckgürtel“ bezeichneten Umland ein Haus bauen möchte, hat derzeit mittlerweile Probleme ein passendes Grundstück zu finden. Im Innenstadtbereich sind Einzelgrundstücke rar geworden und es werden teils absurde Kaufpreise aufgerufen. Die hohe Nachfrage und der Bedarf an neuem Wohnraum, der kaum gedeckt werden kann, haben Konsequenzen.

Vor rund 15 Jahren galt der Berliner Immobilienmarkt trotz seiner vergleichsweise günstigen Immobilienpreise als wenig interessant. Zwar wurde schon damals auf die Attraktivität der Hauptstadtregion im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstadtregionen hingewiesen, doch es fanden sich kaum Investoren, die in größere Immobilienprojekte investierten. Nur der Eigenheimbau im Grünen war stets gefragt und erwies sich als große Stütze am Markt. Die Nachfrage in diesem Bereich wird seit Jahren durch niedrige Zinsen, moderate Grundstücks- und Baupreise begünstigt. Die innerstädtische Bautätigkeit bewegte sich dagegen auf einem niedrigen Niveau. Schuld war die Überwertung des Marktes Mitte der Neunziger Jahre, der Wegfall von Steuervorteile und die schwache wirtschaftliche Entwicklung der Hauptstadtregion. Zudem kam durch die hohen Haushaltsschulden die Förderung von Wohneigentum der soziale Wohnungsbau gänzlich zum Erliegen.

© Ingo Hoffmann

Vor Jahren kam die Wende und der stetige Zuzug in die Hauptstadt sorgte gerade in „angesagten“ Stadtbezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Charlottenburg-Wilmersdorf für entsprechende Nachfrage und einer positiven Preisentwicklung. In diesen Bezirken ist Wohnraum Mangelware und die Immobilienpreise erreichen ungeahnte Höhen. Auch weitere Bezirke folgen stetig diesem Trend. Noch immer wächst Berlin um die Größe einer Kleinstadt und die Zuwanderung sorgt auch in den kommenden Jahren zusätzlich für Bedarf.

Berlin ist „in“ und in der Hauptstadtregion spielt auch künftig die Musik, während andere Regionen in Deutschland mit einem Bevölkerungsrückgang kämpfen. Der große Vorteil für den Immobilieninteressierten ist das vielfältige Angebot, dass die Region bietet. In der City locken gelungene Sanierungen und beeindruckende Neubauten namhafter Architekten. Andere Bezirke reizen mit Villenbebauung in grüner Umgebung. Highlights sind aber auch Townhouses und Lofts, die eine neue Form des Wohnens und Lebens in die Metropole gebracht haben. In den Rand- und Umlandlagen locken Einfamilienhaussiedlungen mit teils großzügigen Grundstücken.

Diese Vielfalt ist vielleicht für den Immobilieninteressierten zunächst einmal erschreckend. Immerhin ist der Immobilienerwerb nicht alltäglich und meistens eine Entscheidung für eine längere Zeit, wenn nicht gar für das restliche Leben. Viele Punkte spielen im Entscheidungsprozess eine Rolle: Welche Immobilie ist für mich geeignet: Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung? Möchte ich lieber auf dem Land leben oder lieber in der Stadt? Welcher Stadtteil oder welcher Ort entspricht meinen Anforderungen? Möchte ich die Immobilie selbst bewohnen oder lieber vermieten? Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Erwerb?

Haus oder Wohnung

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Sie wollen Immobilieneigentümer werden? Dann muss zunächst die Frage geklärt werden: Eigentumswohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus. Für eine Eigentumswohnung spricht zunächst die meist bessere infrastrukturelle Umgebung, denn die meisten Eigentumswohnungen liegen stadtnah.

Auch entfällt die spätere Gartenarbeit, da sich die Grünanlagen auf die Balkonkästen bzw. Terrassenbepflanzung beschränkt. Natürlich ist der Unterhaltsaufwand einer Eigentumswohnung ebenfalls geringer als bei einem Haus.

Ein eigenes Haus bietet dafür eine größere Unabhängigkeit und Individualität. Wer Kinder hat, wird auch den Garten als Spielplatz schätzen. Auch das stadtnahe Wohnen ermöglichen immer mehr Anbieter. So entwickelte sich in den letzten Jahren ein Trend zu so genannten Townhouses. Letztendlich ist die Entscheidung, ob Wohnung oder Haus eine Persönlichkeitsfrage. Finanziell gesehen, sind die Unterschiede kleiner als mancher denkt, wenn man gleiche Wohnflächen ansetzt. 

Baugrundstücke in der Stadt sind rar geworden und wer die grüne Umgebung sowieso bevorzugt oder dessen Budget ein Stadthaus in Berlin nicht zulässt, zieht lieber an den Stadtrand oder auf das Land. Wer im Umland wohnt, muss in der Regel längere Wege zur Arbeit oder zum Einkaufen einplanen. Das kostet Zeit und Geld. Auch die Infrastruktur ist, umso weiter man sich von der Großstadt entfernt, meistens nicht so gut. Denken Sie dabei auch daran, dass Sie eines Tages alt werden und eventuell auf öffentliche Verkehrsmittel und eine gute ärztliche Versorgung angewiesen sind. Das direkte Berliner Umland ist bereits optimal an Berlin angeschlossen. Gerade in den Baugebieten und den Wohnanlagen, die in den letzten Jahren neu entstanden sind, wurden entsprechende städtebauliche Konzepte verwirklicht, die eine „Rundumversorgung“ sicher stellen.

Wer die eigene Immobilie ein großes Stück Selbstverwirklichung sieht kann diesen Gedanken mit einem Neubau verwirklichen. Hier hat man die Möglichkeit, sein ganz persönliches Traumhaus mit individuellem Grundriss und der gewünschten Ausstattung auf das Grundstück zu bauen, welches am besten zur Lebenssituation passt. Bei einem Wohnprojekt mit Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern gibt es einige Einschränkungen.

Doch für ein Einfamilienhaus braucht man natürlich ein passendes Grundstück. Das Angebot ist durch hohe Nachfrage nicht mehr so groß wie vor 20 Jahren. Grundstücke im Umfeld vorhandener Bebauung sind kaum auf dem Markt und bei den Maklern gibt es sogar Wartelisten. Eine vielversprechende Alternative stellen Baugebiete dar.

Für eine Umsetzung seines Vorhabens in einem Baugebiet sprechen viele Gründe. Die vielseitigen Angebote reichen von kleinen Baugebieten mit 4 – 20 Einheiten bis zu komplett neuen Ortsteilen mit eigenständiger Infrastruktur. Grundsätzlich gibt es beim Erwerb in einem geschlossenen Baugebiet zwei Möglichkeiten: 1. der Erwerb eines unbebauten Grundstückes vom Bauträger, der das Baugebiet erschlossen hat. Dieses kann man mit einem Haus und einem Hausanbieter seiner Wahl bebauen. 2. der Erwerb eines Einfamilienhauses, eines Reihen- oder Doppelhauses von einem Bauträger, der das Baugebiet erschlossen und bebaut hat.

Der Hauptvorteil dieser Baugebiete ist die meist vollständige Erschließung. Der Anbieter erwirbt dazu größere Bauflächen, entwickelt ein städtebauliches Konzept, sorgt für die entsprechenden baurechtlichen Rahmenbedingungen und setzt diese dann durch die Aufteilung der Bauflächen und öffentliche Erschließung um. Diese städtebaulichen Konzepte sind auf die Bedürfnisse der dort lebenden Menschen abgestimmt. Dabei sollte man jedoch nicht den Aspekt der so genannten Wohndichte außer Acht lassen. In den großen Baugebieten gibt es sogar eigene Kindergärten, Schulen sowie Erholungs-, Freizeit- und Grünflächen, die für die Anwohner angelegt werden. Der Erwerber profitiert so von einer Rechtssicherheit bei der Planung seines Bauvorhabens und erspart sich eine Menge Stress und Ärger mit Baubehörden und Medienanbietern. Bei Einzelgrundstücken besteht besonders bei Grundstücken im Berliner Umland die Gefahr, dass diese noch nicht vollständig erschlossen sind und noch nachträglich Kosten entstehen. Dann wird aus dem auf den ersten Blick vergleichsweise günstigen Grundstück ein teureres Vergnügen. Zudem können immer noch die Vermögensverhältnisse ungeklärt sein, was oft auch ein langjähriges Prozedere nach sich zieht.

Auch die Angebotspalette bei der Bebauungsart ist heute sehr reichhaltig. Sie reicht vom klassischen Wohnpark mit Reihenhausbebauung bis zum Baugebiet mit ausschließlicher Individualbebauung. Jede Bebauungsart hat ihre Vor- und Nachteile.

Baugebiete mit bereits fertig gestellten Häusern haben den Vorteil, dass diese meistens von einem renommierten Bauträger und Bauunternehmen erstellt worden sind. Der Erwerber kann so zügig sein neues Heim beziehen und erspart sich somit kostspielige Zwischenfinanzierungen. Auch gewährleisten diese Firmen ein hohes Maß an Termin- und Bausicherheit. Nachteil dieser Häuser ist, dass der Erwerber nur noch in Detailfragen den Bau beeinflussen kann. Individuelle Grundrisse sind kaum möglich. Auch die Entscheidung über das äußere Erscheinungsbild der Häuser bleibt Sache des Bauträgers. Allerdings ist so ein homogenes Gesamtbild der Anlage gewährleistet. Für Erwerber die in ihrem Finanzierungsplan einen hohen Anteil an Eigenleistungen einplanen, gilt zu beachten, dass sich diese hier üblicherweise auf Maler- und Fußbodenarbeiten beschränken.

Daneben gibt es auch vereinzelt Erschließungsträger, die Grundstücke ohne Bebauung anbieten. Der Erwerber hat die freie Wahl bei der Suche nach seinem Baupartner. So ist die Umsetzung von individuellen Vorstellungen kein Problem und auch Eigenleistungen können mit dem Hausanbieter und Bauunternehmen individuell abgestimmt werden. Hier sind die gleichen grundlegenden Entscheidungskriterien zu beachten, wie bei dem Bau auf einem Einzelgrundstück.

Darüber hinaus gibt es Anbieter, die größere Grundstücke aufteilen und mit beplanten Häusern anbieten. Meistens sind in solchen Baugebieten nicht viel mehr als 10 WE zu finden. Hier ist allerdings die Wahl des Baupartners auf den Anbieter beschränkt. Doch da diese Objekte selten bereits erbaut sind, kann man so noch den Haustyp und die Ausstattung nach seinen Vorstellungen beeinflussen.

Ob Sie sich jedoch für ein Haus in einer neu gebauten Wohnanlage oder eine freistehendes Einfamilien- oder Doppelhaus entscheiden, hängt nicht nur von den vorgenannten Fragen ab, sondern ist ganz wesentlich eine Persönlichkeitsfrage. In der Wohnanlage erhält man ein schlüsselfertiges Haus bis hin zur kompletten Erschließung inkl. der Medienträger. Dies ist auch eine Zeit- und Belastungsfrage, die jeder für sich entscheiden muss. Ein weiterer Aspekt ist das Bedürfnis nach Nachbarschaft und einem positiven Wohnumfeld mit sozialen Kontakten zu interessensgleichen Anwohnern.

Wenn Sie nun selbst nach einem entsprechenden Objekt in einer Wohnanlage auf die Suche gehen, worauf sollten Sie achten und wie treffen Sie die richtige Auswahl bei der Vielzahl der Objekte? Von zentraler Bedeutung ist dabei die Frage des Standortes. Dabei müssen Sie für sich die Frage beantworten, welcher Einzugsbereich für Sie, bedingt durch Arbeit und Freundeskreis, in Frage kommt. Haben Sie diese Vorauswahl getroffen, gilt auch hier der Grundsatz wie bei jedem Immobilienkauf, die drei wichtigsten Gründe einer Immobilie sind: Die Lage, die Lage, die Lage. Suchen Sie sich also die für Sie interessanten Objekte heraus.

Befinden sich in den von Ihnen ausgewählten Anlagen entsprechende Angebote, so müssen diese natürlich Ihren persönlichen Bedürfnissen in punkto Größe, Garten, Terrasse, Ausrichtung des Gebäudes, der äußeren Architektur sowie der Mitbestimmung am Bau entsprechen. Stoßen Sie dabei auf einen seriösen Verkäufer / Berater bei dem Sie persönlich das Gefühl haben auch noch nach dem Kauf weiter betreut zu werden, so sind Sie schon fast am Ziel angelangt.

Wenn Sie Ihre Favoriten gefunden haben, sollten Sie sich einmal die Bau-/Leistungsbeschreibung der Anbieter zur Hand nehmen und diese gründlich unter die Lupe nehmen. Es empfiehlt sich dabei fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen. Haben Sie hier alle Unklarheiten geklärt, sollten Sie sich auch mal auf den Weg in das Musterhaus des Anbieters machen. Als Laie hat man so die Möglichkeit, sich an diesem konkreten Beispiel die räumlichen Gegebenheiten vor Augen zu führen. Denn trotz fortschrittlichster Computertechnik und 3D-Animation benötigt man noch immer eine erhebliche Vorstellungskraft, um sich das Modell in Natura vorzustellen. 

Nutzen Sie also die Zeit und gehen Sie auf die Suche nach Ihrem Traumobjekt. Dann können Sie vielleicht schon bald auf der eigenen Terrasse sitzen.

Fabian Möbis