Wissenswertes rund um Baumängel

Leider können im Rahmen von Bauprojekten verschiedenste Teile eines Gebäudes dann doch von unterschiedlichsten Baufehlern betroffen sein.

Nichtsdestotrotz lassen sich diese Baufehler anhand von immer wieder gleichen Erfahrungen und systematisch darauf bezogenen, verlässlichen Studien und Untersuchungen insofern kategorisieren, als dass infolgedessen an dieser Stelle anhand von fünfzehn prominenten Beispielen kurz dargestellt werden kann, in welchen Bereichen beziehungsweise an welchen konkreten Stellen des Gebäudes Bauherren das größte Baumängelrisiko erwartet.

1. Generell definiert werden Baumängel als „eine jede Abweichung des sog. Ist-Zustandes vom sog. Soll-Zustand“, das heißt in anderen Worten: Eine jede Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit eines Werks oder Gebäudes stellt einen Baumangel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches dar.

Darüber hinaus liegt ein Baumangel nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistun-gen (VOB) ferner auch immer dann vor, wenn das Bauwerk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

• Weiterhin ist in einer korrektiven juristischen Betrachtung erforderlich, dass ein solcher Baumangel nicht unwesentlich ist, was wiederum immer dann gegeben ist, wenn die Nutzbarkeit des Gebäudes oder Werkes erheblich beeinträchtigt ist oder das Werk – wie oben bereits erwähnt – nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Eine diesbezügliche Prognose in die eine oder in die andere Richtung lässt sich etwa über ob-jektive Aspekte wie die Höhe der erforderlichen Beseitigungskosten sowie die Höhe des Risi-kos für den Eintritt etwaiger Folgeschäden – und kosten treffen.

• Hiervon strengstens zu unterscheiden ist der Begriff des sog. „versteckten Baumangels“.

Dieser definiert sich darüber, dass es sich dabei um einen Mangel handelt, welcher zwar bereits bei der Übergabe des Gebäudes vorhanden war und dem Objekt schon zu diesem Zeitpunkt anhaftete, jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erkannt werden konnte.

In diesem Zusammenhang ist entscheidend, dass der Auftraggeber in solcherlei Fällen gegenüber dem Auftraggeber lediglich dann Ansprüche geltend zu machen berechtigt ist, wenn er den Mangel noch innerhalb der Gewährleistungsfrist festgestellt hat; Nach Ablauf dieser Frist hingegen sind auch die Ansprüche des Auftraggebers gegen den Auftragnehmer dahin.

• Und damit sind wir auch schon bei der in der Praxis höchstrelevanten Frage nach der Verjährung von Baumängeln angelangt:

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verjähren Baumängel grundsätzlich nach fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der Abnahme.

Die VOB wiederum spricht bei Mängeln in Bauwerken von einer Gewährleistungsfrist von lediglich vier Jahren.

Und mag dies nun auf den allerersten Blick gewisser Maßen recht klar und genügend konkretisiert klingen, so muss man von vorn herein wissen, dass abhängig vom jeweiligen Einzelfall (und hier ist tatsächlich kein Fall gleich dem anderen!) verschiedenste Änderungen wie z. B. Verjährungsneubeginne oder -hemmungen denkbar sind, so z. B. insbesondere bei Mängeln, die als arglistig verschwiegen gelten (30-jährige Verjährung).

Demensprechend gilt hier: Da muss eine Anwaltskanzlei her! Denn zu viel steht auf dem Spiel…

• Welche Arten von Baumängeln sind aber nun die häufigsten?

a) Dachmängel

Tatsächlich gilt der Dachbereich als der anfälligste für diverse Probleme. So stellen etwa Feuchtigkeitsauftritte einen Hauptgrund für auftretende Mängel dar. Diesen folgt dann zu-meist automatisch eine ausgeprägte Schimmelbildung, die auf Fehlern bei der Dämmung oder beim Einsatz von noch feuchtem Holz beim Bau des Dachstuhls basieren kann.

b) Mängel an Decken und Fußböden

Bezogen auf Decken und Fußböden häufen sich Fehler zum Beispiel beim Verlegen des Bodenbelags auf ungeeignetem Untergrund. Ein weiterer klassischer Fall ist aber auch ein auf einer Fußbodenheizung verlegtes Parkett, das im Ergebnis durch aufsteigende Wärme Fugen bilden kann. Auch Zimmerdecken bereiten häufig Ärger – z. B. immer dann, wenn der Putz auf einer mangelnden Grundierung aufgetragen wird und infolgedessen nach einiger Zeit herabfällt.

c) Mängel an Wänden

Häufig treten Risse in der Wand als Baumängel auf, die zumeist in zu wenig Überbindemaß, unzureichend verarbeiteten Fugen oder dem Einsatz fehlerhafter Ziegel ihren Ursprung haben.

d) Mängel an der Haustechnik

Seit Jahrzehnten fällt auf, dass der Anteil der Technischen Gebäudeausstattung (TGA) in Gebäuden jedes Jahr weiter zunimmt. Entsprechend steigt damit auch das Risiko mangelhafter Qualität und Ausführungen.

Problematisch sin immer wieder z. B. nicht ausreichend ummantelte Elektroleitungen oder etwa stagnationsbegünstigende TrinkwasserInstallationen.

e) Mängel an Fenstern und Türen

Typische Baumängel an Fenstern und Türen sind undichte Fenster, Hohlräume unter den Fensterbänken oder unrichtig schließende Türen. Besonders hier steckt der Teufel also oft im Detail.

f) Kellermängel

Ein weiterer problembehafteter Punkt beim Gebäudebau ist oft der Keller, was besonders daran liegt, dass sich etwaige Baumängel in diesem Bereich lediglich unter sehr hohen Kosten beseitigen lassen.

Ein typischer Baumangel im Keller sind vor Allem mangelhafte Abdichtungen. Denn immer dann, wenn diese vorliegen, kann Nässe leichter durch die Fugen eindringen, so dass letztlich Schimmel und andere negative Folgeerscheinungen von Feuchtigkeit begünstigt werden.

g) Mängel an der Fassade

Das Repertoire möglicher Baufehler ist auch bei Fassaden – egal ob Warmfassaden oder Kaltfassaden – lang und reicht von Verfärbungen über Risse bis hin zur Abblätterung. Der Grund dafür kann oft sein, dass die verwendeten Materialien nicht miteinander kompatibel waren/sind.

h) Mängel an Terrassen und Balkonen

Zu den Baumängeln an Terrassen und Balkonen gehören wackelige Geländer, mangelnde Abdichtungen zwischen dem Balkon und dem Gebäude oder etwa diverse Fehler beim Verlegen von Terrassendielen.

i) Garagenmängel

Im Zusammenhang mit Garagen sorgen z. B. zu steile Auffahrten, Risse im Boden oder zu wenig bzw. zu viel Spielraum beim Garagentor.

j) Mängel am Fundament

Selbst das Fundament eines Bauwerks kann sich später als ein gehöriges Problem herausstellen, nämlich immer dann, wenn darin Brüche in Boden und Wänden entstehen. Mögliche Folge: Schimmel aufgrund der eindringenden Feuchtigkeit.

k) Mängel an Außenanlagen

Ein Baumangel kann aber nicht nur am Gebäude, sondern denkbarer Weise auch im Garten und bei den Außenanlagen auftreten.

Ein berühmtes Beispiel hierfür ist etwa eine mangelnde Abführung, aufgrund welcher bei (größeren) Regenfällen Überflutungen drohen.

l) Mängel an der Wärme- und Schalldämmung

Immer wieder entstehen beim Bau von Gebäuden unerwünschte Schallbrücken – etwa durch Rohrleitungen oder die Sanitärausstattung.

Ein Mangel in diesem Bereich kann auch bei einer unzureichenden Dämmung verschiedener Gebäudekomponenten entstehen.

m) Mängel an Treppen

Zu schwach ausgelegte oder unerwünschte Geräusche verursachende Treppen fallen mitunter unter die Baufehler in dieser Kategorie.

n) Mangelhafte Schwimmbäder

Obwohl lediglich eine vergleichsweise kleine Anzahl an Wohnobjekten in Deutschland über ein eigenes Schwimmbad verfügen, birgt ein solches erhebliche Gefahren und Tücken. Defekte oder undichte Becken etwa, oder Schwierigkeiten mit der Wasseraufbereitung stellen oft wesentliche Ärgernisse dar, die einem das Baden in den eigenen vier Wänden gehörig vermiesen können.

o) Unverhältnismäßiges Auftreten von Schadstoffen

Das Auftreten von giftigen Substanzen in Gebäuden erfolgt zwar relativ selten, stellt aber im Falle des Falles einen sogar gesundheitsgefährdenden Baumangel dar, der schleunigst zu beheben ist.

• Wie begegnet man Baumängeln richtig?

Wie die soeben aufgeführte Liste zeigt, haben Bauherren eines Bauwerks kraft Natur der Sa-che mit einer Menge unschöner Überraschungen zu rechnen.

Und um dem entgegenzuwirken und sich so schnell wie möglich Klarheit zu verschaffen, lohnt sich am Ende dann doch einzig und allein die Beauftragung von Gutachtern bzw. Sachverständigen, die mit ihren Fähigkeiten und Kenntnissen allein in der Lage sind, einen etwaigen Baumängelstand umfassend zu bewerten. Zudem können sie im Falle einer Fehlbegutachtung wiederum ihrerseits in die Haftung genommen werden.

Sämtliche Risiken wird man als Bauherr aber auch mit ihrem Einsatz nicht ausmerzen können, denn je größer ein Objekt ist, desto mehr steigt die Sorge und Wahrscheinlichkeit, dass Mängel auch den fachkundigen Augen eines Sachverständigen verborgen bleiben können.

Umso schwieriger wird die Arbeit von Gutachtern und Sachverständigen erstrecht dann, wenn etwaige Mängel an einem Bauwerk zeitlich deutlich zurückliegen.

Sanjin Ibrahimbegovic LL.M., Rechtsanwalt