Was sind Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaften?

A. Die Fertigstellungsbürgschaft

1. Eine Fertigstellungsbürgschaft dient dem Zweck, private Bauherren gegen eine potentielle Insolvenz der zum Bau beauftragten Firmen abzusichern, denn durch die eingeräumte Bürgschaft wird der Abschluss eines Bauvorhabens bestmöglich garantiert.

Dem folgend nennt man die Fertigstellungsbürgschaft auch Vertragserfüllungsbürgschaft.

Bei Kreditinstituten hingegen wird die Fertigstellungsbürgschaft als Avalkredit bezeichnet, und bei Versicherungen heißt diese Form der Bürgschaft zumeist Kautionsversicherung.

• Definiert wird die Fertigstellungsbürgschaft als ein Vertrag, mit welchem sich eine dritte Partei dafür verbürgt, sämtliche Kosten bis zur Fertigstellung eines Bauvorhabens zu übernehmen für den Fall, dass die Baufirma selbst – aus welchen Gründen auch immer – nicht mehr fähig sein können sollte, ein von ihr ursprünglich begonnenes Bauwerk fertigzustellen.

• Im Zuge dessen muss das Bauunternehmen dem Bauherrn einen solventen Bürgen vorschlagen und darüber hinaus muss der Bauherr auch die Kosten des Abschlusses des Bürgschaftsvertrages übernehmen.

In der Praxis übernehmen normalerweise Banken oder Versicherungen, mit denen das Bauunternehmen in ständigen Geschäftsbeziehungen steht, eine solche Bürgschaft.

In dem Fall, dass die Baufirma dann beispielsweise zahlungsunfähig wird und Insolvenz anmelden muss, stehen die Bürgen mit finanziellen Mitteln zum Einspringen bereit, um den bereits begonnenen und durchgeplanten Bau einer Immobilie tatsächlich auch abzuschließen.

• Für gewöhnlich beinhaltet eine solche Fertigstellungsbürgschaft sämtliche Kosten für die weitere Bauausführung, für etwaige Überzahlungen, für entstandenen Schadenersatz sowie auch die gesamte Gewährleistung.

Zusammengefasst sichern die Bürgen also alle Verpflichtungen, die der Auftragnehmer (Bauunternehmer) durch Vertrag mit dem Auftraggeber (Bauherr) für diesen ausführen sollte, (doppelt) ab.

Die Fertigstellungsbürgschaft ist somit die sicherste Form, sein Bauvorhaben, das allzu oft durch einen kostspieligen Hauskredit oder ein Darlehen finanziert wird und dementsprechend hohe Belastungen mit sich bringt, mit denen der Bauherr am Ende nicht alleine stehen will, abzusichern.

• Der entscheidende Vorteil einer Fertigstellungsbürgschaft für den Bauherrn ist, dass er dadurch in die Situation gebracht wird, sein Risiko, beispielsweise durch eine Insolvenz des von ihm beauftragten Bauunternehmens in finanzielle Nöte zu geraten, deutlich zu reduzieren.

Auch diese Reduzierung ist in den meisten Fällen jedoch in sich selbst insofern reduziert, als dass der Bürge meistens nicht mehr ca. 20 Prozent der Bausumme und damit nicht den gesamten, noch ausstehenden Betrag, absichert.

Hinzu kommt, dass eine solche Fertigstellungsbürgschaft fast immer zeitlich begrenzt ist und damit also nur einen Teil der Gesamtbauzeit abdeckt.

Ein zusätzlicher Vorteil einer Fertigstellungsbürgschaft für den Bauherrn ist, dass es nicht seine Aufgabe ist, eine solche Bürgschaft in die Wege zu leiten. Vielmehr ist einzig und allein das Bauunternehmen grundsätzlich verpflichtet, für das jeweilige Bauvorhaben einen Bürgen zu besorgen und diesen dem Bauherrn vorzuschlagen.

• Ist ein solcher Bürge jedoch erst einmal vom Bauunternehmen benannt, sollte der Bauherr es keineswegs versäumen, die Konstellation unbedingt (bestenfalls durch in dieser Thematik sachkundige und erfahrene Rechtsanwälte!) prüfen zu lassen.

Nicht zu vernachlässigen ist dabei z.B. insbesondere Frage, ob sämtliche Sicherungsfälle, welche die Bürgschaft wirksam werden lassen, detailliert festgelegt und niedergeschrieben wurden.

Hier geht ohne fachkundige anwaltliche Hilfe leider viel zu oft viel zu viel schief!

• Stellt sich aber schon im Vorhinein heraus, dass ein Bauunternehmen nicht in der Lage erscheint, eine Bank oder eine Versicherung für eine Fertigstellungsbürgschaft zu gewinnen, liegt die Ursache dessen womöglich in der offensichtlichen mangelnden Bonität des Bauunternehmens.

In solchen Fällen ist von Anfang an zumindest Vorsicht geboten, wenn nicht sogar sogleich der Wechsel zu einem anderen Bauunternehmen anzuraten.

• Und auch auf – leider ebenfalls allzu oft anzutreffende – „Spielchen“, wonach der Bauherr etwaige Kosten im Zusammenhang mit einer Fertigstellungsbürgschaft tragen soll, muss man sich keineswegs einlassen, denn in Wahrheit ist stets ausschließlich der Bauherr verpflichtet, diese Kosten auf sich zu nehmen.

B. Die Gewährleistungsbürgschaft

1. Eine weitere sehr wichtige Absicherung im Bauwesen ist die Gewährleistungsbürgschaft (öfter auch Mängelansprüchebürgschaft genannt), die innerhalb von Werkverträgen dem Auftraggeber die Sicherheit verschaffen, dass für Mängel, die möglicherweise nach Auftragserfüllung eintreten, finanziell aufgekommen wird.

Denn auch die Kosten für die Beseitigung dieser im Nachhinein entstandenen Mängel sollen dann ebenfalls möglichst von einem Dritten, mithin also einem Bürgen des Auftragnehmers, getragen werden.

• Die Gewährleistungsbürgschaft sichert dem Auftraggeber also die Behebung später entstandener Mängel nach Auftragserfüllung ab.

Somit wird sichergestellt, dass eventuell auftretende Ansprüche auch dann noch bedient werden, wenn der Auftragnehmer insolvent geworden ist.

Dabei übernimmt ein Bürge – abermals meistens entweder eine Bank oder eine Versicherung – sämtliche innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängel in Höhe der zu stellenden Gewährleistungsbürgschaft.

• Dokumentiert wird eine solche Bürgschaft über eine entsprechende Bürgschaftsurkunde.

Diese beinhaltet für gewöhnlich eine sogenannte Sachmängelhaftung des ausführenden Unternehmens, die besagt, dass nach erfolgter Werkabnahme und innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretende Sachmängel vom Auftragnehmer auf dessen Kosten zu beseitigen sind.

Im Falle einer Versicherungslösung hat der Auftraggeber mit der Versicherung eine sog. Kautionsversicherung abgeschlossen, in deren Vertragstext das Folgende geregelt sein muss: die Höhe des Bürgschaftsrahmens, die Höhe des Versicherungsbeitrages (= Kosten für die Gewährleistungsbürgschaft) sowie gegebenenfalls die Frage, ob Sicherheiten gestellt werden müssen.

Wenn der Vertrag geschlossen ist, kann der Auftragnehmer vom Versicherer die Bürgschaftsurkunde anfordern und diese seinem Auftraggeber aushändigen. Und im Anschluss an die Aushändigung der Urkunde kann der Auftragnehmer die Auszahlung der gesamten Rechnungssumme vom Auftraggeber fordern.

In der Regel bieten Versicherungen keine Verträge für einzelne Bürgschaften an, sondern einen sog. Bürgschaftsrahmen, für den ein jährlicher Beitrag fällig wird.

• Gleichzeitig ist es auch wichtig zu wissen, dass eine eventuell vorhandene Gewährleistungsbürgschaft den Auftragnehmer nicht etwa automatisch von der gesetzlich geregelten Beseitigung etwaiger Mängel gemäß den §§ 434 ff. (insbesondere § 437 und § 439) bzw. den §§ 631 ff. (insbesondere die §§§ 633, 634, 634a, 635) BGB freispricht, sondern kann vielmehr auch gegen diesen immer noch ein außergerichtliches oder gerichtliches Vorgehen (mit Hilfe einer Rechtsanwaltskanzlei!) sinnvoll und notwendig sein.

• Um dem Risiko vorzubeugen, dass der Auftragnehmer seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung aufgrund einer Insolvenz nicht nachkommen kann, ist es bei Bauverträgen üblich, dass Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit fordern und bekommen, die meistens fünf Prozent des Auftragsvolumens beträgt, wobei der so bezifferte Betrag zwingend bis zum Ende der Gewährleistungsfrist zurückgehalten muss.

Aus wirtschaftlichen Gründen kann es jedoch höchst empfehlenswert sein, gerade diesen sog. Gewährleistungseinbehalt gegen eine Gewährleistungsbürgschaft einzutauschen.

Denn nach Aushändigung einer Bürgschaftsurkunde kann der Auftragnehmer vom Auftraggeber die Auszahlung der vollen Rechnungssumme verlangen und somit seinen finanziellen Spielraum vergrößern, was im Ergebnis wiederum regelmäßig auch Synergieeffekte zu Gunsten des Auftraggebers nach sich zieht.

Sanjin Ibrahimbegović LL.M., Rechtsanwalt