Was ist alles beim Kauf einer Bestandsimmobilie zu beachten?

Verspürt man sehnlichst den Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“, möchte sich einen – Zeit und Nerven raubenden – eigenen Hausbau aber lieber ersparen, kann die Wahl nur noch auf den Kauf eines schon bestehenden Hauses fallen.

Um hierbei jedoch unliebsame und (vor Allem) teure Überraschungen zu vermeiden, müssen potenzielle Käufer von älteren Bestandsimmobilien sehr genau hinschauen. Denn allzu oft können versteckte und damit leicht zu übersehene Baumängel bzw. auch nur kraft Natur der Sache entstehende Altersschäden völlig ungeplante und nicht selten sehr hohe Sanierungskosten auslösen.

Drum gilt jetzt erst recht: Augen weit auf beim Hauskauf!

1. Energieausweis

Einen ersten Überblick zum Zustand der Immobilie gibt der sog. Energieausweis, den sämtliche Verkäufer bereits zur ersten Besichtigung entweder an alle Interessenten einzeln überreichen oder gut sichtbar auszulegen verpflichtet sind.

So jedenfalls schreibt es das Gebäudeenergiegesetz aus dem Jahr 2020 vor, welches die vormals geltende und diese Verpflichtung ebenfalls enthaltende Energieeinsparverordnung abgelöst hat und in seinen §§ 79 – 88 alle Anforderungen an den Energieausweis regelt.

Der Ausweis dient dem Zweck, ganz allgemein über den energetischen Zustand zu informie-ren, und zeigt in concreto die erreichte Energieeffizienzklasse sowie auch den berechneten oder gemessenen Energieverbrauch auf. Auf diesem Wege erhalten die Interessenten durch auch von Leien halbwegs verständliche Zahlenwerke die Möglichkeit, die zukünftigen Heizkosten des Gebäudes zumindest abzuschätzen und es insbesondere mithilfe einer solchen Abschätzung mit anderen Gebäuden zu vergleichen.

Zusätzlich enthalten viele Energieausweise bereits auch Sanierungsempfehlungen, die bekannt gewordene Schwachstellen, aber auch Einsparpotenziale aufzeigen.

Insofern ist im Speziellen darauf zu achten, wann der Energieausweis ausgestellt wurde, weil die Angaben aus dem Energieausweis stets nur in ihrem aktuellen Zustand von echtem Wert sein können.

2. Gesetzliche Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel

Der Gesetzgeber hat im Laufe der Zeit zahlreiche Sanierungspflichten eingeführt. Und werden die alten Eigentümer davon befreit, gehen die sogenannten Nachrüstpflichten auf die Käufer oder auch auf die Erben über, die im Anschluss daran für gewöhnlich zwei Jahre Zeit haben, die geforderten Maßnahmen umzusetzen.

Klassische Beispiele für solcherlei Sanierungspflichten sind das Dämmen von Heizungs- und Warmwasserleitungen, das Dämmen des Dachbodens oder des Dachs, der Komplettaustausch über 30 Jahre alter Heizungen sowie die Ausstattung von Heizungen mit einer zentralen Regelung mit Thermostaten, was letztlich eine bestenfalls bedarfsgerechte Wärmeabgabe herstellen soll, die die Anlage nicht mehr Energie als nötig verbrauchen lässt.

Und an dieser Stelle Vorsicht: Werden die Nachrüstpflichten nicht innerhalb der vorgegebenen Frist ordnungsgemäß und vollständig umgesetzt, können teilweise fünfstellige Bußgelder fällig werden!

3. Besondere Notwendigkeit der Prüfung der Heizung im Altbau

Nach aktuellen Statistiken sind nahezu 30 Prozent der Heizungen in der Bundesrepublik 20 Jahre oder älter, sodass die Anlagen automatisch nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen. Dazu kommt, dass veraltete Heizungsanlagen oft unzuverlässig sind und von Zeit zu Zeit ganz auszufallen drohen. Ihre Reparatur schließlich scheitert oft schon an der Unmöglichkeit der Nachbestellung passender Ersatzteile.

Genau deshalb besteht grundsätzlich beim Hauskauf eine besondere Notwendigkeit der Überprüfung der Heizungsanlage. Denn in den meisten Fällen rentiert es sich sogar eher, eine ganz neue Heizung einzubauen, als mit der alten weiterzumachen und diese immer wieder reparieren zu müssen

Fast immer lohnt es sich nachzufragen, ob z. B. die Heizkörper mit modernen Thermostaten ausgestattet sind, ob alte Heizungspumpen durch neue Hocheffizienzpumpen ausgetauscht worden sind bzw. auch ob die Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt sind.

Ebenfalls spielt es eine gewichtige Rolle, ob es sich bei der Heizungsanlage schon um eine digitale und auch fernsteuerbare handelt.

4. Notwendigkeit der Prüfung der Wände auf Schimmel und alte Feuchteschäden

Für die schiere Substanz eines Gebäudes wiederum ist die Überprüfung des Vorliegens eventueller Feuchteschäden essenziell. Diese sind schlimmstenfalls geeignet, das alte Mauerwerk vollkommen unbrauchbar zu machen bzw. gesundheitsgefährdenden Schimmel hervorzurufen.

Im Zuge dieser Prüfung sind die Raumecken im Altbau gründlich unter die Lupe zu nehmen und auf sichtbare Wasserflecken oder auch unangenehme Geruchsbildung abzusuchen. Denn sobald es in dem Objekt muffig riecht, ist das ein einfaches und klares Anzeichen für Feuchtigkeit im Haus.

Ebenfalls im Detail zu betrachten sind sämtliche Fensterrahmen, „versteckte“ Wände hinter Einbaugegenständen sowie auch Balken und tragende Bauteile.

Doch auch in Anbetracht einer gründlichen Eigenprüfung sollten potenzielle Käufer sich niemals dafür zu schade zu sein, zusätzlich die Verkäufer direkt nach etwaigen alten Wasserschäden zu fragen, denn im Falle einer unzureichenden Reparatur können alte Probleme nach entsprechender Zeit nochmals und wiederholt auftauchen. Eins der häufigsten Probleme in diesem Bereich ist etwa der Hausschwammbefall.

5. Fassaden, Dächer, Fenster und Türen

Neben dem Inneren des Objekts muss selbstverständlich auch der äußere Teil in Ordnung sein. Hier geht es um den Zustand der Fassaden, der Dächer, der (äußeren) Fenster und Türen etc., wobei horrende Sanierungskosten entstehen können, etwa bei tiefen Setzungsrissen an der Fassade, welche immer dann entstehen, wenn sich der Boden unter dem Haus bewegt und sein Mauerwerk somit bereits deutlich an Stabilität verloren haben kann.

Darüber hinaus ist im Besonderen auf Asbest als Schadstoff zu achten, denn diesen zu entfernen ist nicht nur teuer, sondern ein Leben „mit“ ihm ist letztlich auch akut gesundheitsgefährdend.

Ein Dach sollte dicht und intakt sein, wobei letzteres neben der Eindeckung vor allem die tragende Konstruktion betrifft; Und die Bauteile sollten gedämmt sein.

In Punkto Fenster muss speziell auf Holzteile geachtet werden, denn während Metall- oder Kunststoffelemente auch ohne Pflege lange halten, können Bauteile aus Holz schon nach wenigen Jahren verfallen. Und der Zustand der Fenster ist im Ergebnis mitentscheidend für die bereits oben angesprochene Energieeffizienz des Gesamtobjekts.

Schlussendlich lohnt es sich hier ebenfalls, einmal Blick auf den Wärmeschutz des Gebäudes zu lenken. Denn oft hängen die Anforderungen daran zur Bauzeit den aktuellen Qualitätsstandards weit hinterher, was in der Folge zu kalten Wänden, zugigen Fenstern, niedrigem Wohnkomfort und zu guter Letzt zu hohen Heizkosten führt.

6. Elektrische Anlagen

Als letzten Punkt gilt es auch immer und zwingend, die elektrischen Anlagen des Gebäudes zu überprüfen.

Grundsätzlich erreichen alte Stromleitungen nach 30 bis 40 Jahren ihre Verschleißgrenzen und entsprechen dann schon nicht mehr den neuen Sicherheitsanforderungen, welche etwa lebensrettende Schutzleitern und Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) vorschreiben.

Oft aber fehlt es in vielen alten Objekten überhaupt an Steckdosen, Internetanlagen oder elektrischen Schaltern für die Jalousien.

7. Aufstellung einer Hauskauffinanzierung als zentrale Aufgabe

Der entscheidende Punkt für einen Hauskauf ist aber natürlich die Frage, wie eine entspre-chende Finanzierung dafür auf die Beine zu stellen ist. Damit steht und fällt das Vorhaben.

Und um ihre finanziellen Möglichkeiten richtig einschätzen zu können, sollten Hauskäufer ihre Finanzen noch vor der ersten Besichtigung mit einem qualifizierten Berater besprechen. Ein ausreichendes Eigenkapital ist Trumpf, denn andernfalls müssen wohl oder übel Familienmitglieder oder Bürgen um Unterstützung gebeten werden.

Und besonders wichtig: Neben dem eigentlichen Zahlpreis für das eigentliche Wunschhaus entstehen erhebliche unvermeidbare Zusatzkosten für Makler, den Notar, sowie auch die Grunderwerbssteuer, die mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises bereits bei der allerersten Finanzierungsaufstellung miteinzuplanen sind.

Darüber hinaus muss man sich informieren, inwiefern nützliche Fördermittel zur Verfügung stehen, wie z. B. das recht neu eingeführte Baukindergeld oder Unterstützungsleistungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bei Komplettsanierungen. Bei bestimmten Einzelmaßnahmen hilft etwa das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und hinterher ist auch an die Möglichkeit, die Lohnkosten der Handwerker steuerlich abzusetzen, zu denken.

Sanjin Ibrahimbegovic LL.M., Rechtsanwalt

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