Der Maklervertrag in zehn Punkten

Durch den Maklervertrag verpflichtet sich ein Auftraggeber, einem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Vergütung in der Form eines Maklerlohns zu zahlen. Im Geschäftsverkehr werden für den Begriff Maklerlohn auch die Synonyme Maklergebühr, Maklerprovision sowie auch Maklercourtage benutzt. Vertragsparteien eines Maklervertrages sind stets ein Makler und dessen Auftraggeber.

1. Punkt

In der Rechtsgrundlage des Maklervertrages, dem § 652 Abs. 1 BGB, findet sich ausdrücklich lediglich die Verpflichtung des Auftraggebers, den Maklerlohn zahlen zu müssen, nicht jedoch eine weitere Beschreibung des konkreten Vertragsverpflichtungsprogramms des Maklers selbst. Dies resultiert daraus, dass der Makler nach dem gesetzlichen Leitbild völlig frei darin ist, ob überhaupt und auf welche Art und Weise er einen Vertragsschluss zugunsten seines Auftraggebers initiiert, solange es eben im Endergebnis zu solch einem Vertragsabschluss kommt. Die Maklerlohnzahlungsverpflichtung des Auftraggebers wiederum besteht nur unter der gesetzlich definierten Voraussetzung des Zustandekommens des Vertrages infolge des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Vertrages durch den Makler.

Folglich kann es in der Praxis zu für Laien auf den ersten Blick oft schwer verständlichen Fällen kommen, in welchen der Makler mit objektiv betrachtet verschwindend wenig (körperlicher) Arbeit – wie z.B. einem einzigen Telefongespräch – sich im Ergebnis einen durchaus horrenden Maklerlohn ermakeln kann. Das heißt: Das Zustandekommen des Anspruchs des Maklers auf einen Maklerlohn aber auch dessen Höhe richten sich einzig und allein nach dem vermittelten Rechtsgeschäft bzw. seinem Wert und keineswegs etwa an der vom Makler tatsächlich vollbrachten Dienstleistung.

Im umgekehrten Fall kann es aber genauso auch vorkommen, dass ein Makler in der Tat sehr viel Arbeit in einen Auftrag investiert, mangels eines finalen Vertragsabschlusses aber im Nachhinein keinerlei Maklerlohn erzielt, was sich sinngemäß auch aus § 652 Abs. 2 BGB herauslesen lässt, nach welchem etwaige Aufwendungen (sämtliche beim Makeln anfallende Vermögensopfer) dem Makler– außer vertraglich explizit anders vereinbart – nicht zu ersetzen sind.

2. Punkt

Entscheidendes Verbindungsstück zwischen Maklertätigkeit und dem Abschluss des Vertrages wiederum ist eine vom Makler darzulegende (und in einem vermeintlichen Gerichtsprozess vom ihm auch zu beweisende) Kausalität, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs immer dann gegeben sein soll, wenn sich der konkrete Vertragsabschluss als Verwirklichung just einer solchen Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss anzusehen ist.

3. Punkt

Vorsicht ist geboten mit Blick auf § 653 BGB, welcher postuliert, dass ein Maklervertrag und damit auch -lohn immer dann schon als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist, sowie dass die Höhe dieses Maklerlohns sich in Ermangelung einer diesbezüglichen zweiseitigen Regelung an der Geschäftsüblichkeit richtet.

Will heißen: Hat man einem seine „Hilfe“ anbietenden Makler erst einmal grünes Licht erteilt, so darf man sich später nicht wundern, wenn er im späteren Vertragsabschlussfalle sich hocherfreut wieder zurückmeldet und dessen Maklerprovision einfordert, denn diese steht ihm dann – und im Zweifel auch in der „geschäftsüblichen“ Höhe – tatsächlich zu!

4. Punkt

Grundsätzlich bedarf der Maklervertrag keiner besonderen Form, sondern kann er schriftlich oder mündlich zustande kommen, und sogar auch allein durch schlüssiges bzw. konkludentes Verhalten, aus dem sich im Nachhinein schlüssig herauslesen lässt, dass ein Maklervertragsabschluss von beiden Seiten gewollt war.

Von dieser allgemeinen Regel weichen jedoch ab der Vertrag über die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume, der gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG bzw. § 656a BGB zwingend Textform verlangt (Achtung: Textform ist z.B. auch in einer E-Mail ohne handschriftliche Signatur erfüllt!), sowie der Vertrag über die Vermittlung von Grundstücksgeschäften, bei welchem je nach Umfang der Beauftragung des Maklers und der daraus folgenden finalen Beeinträchtigung der Willensentschließungsfreiheit des Auftraggebers sogar die Formvorschrift des § 311b BGB, der die strengste Form der notariellen Beurkundung vorsieht, zu beachten sein kann.

5. Punkt

§ 654 BGB beinhaltet den Kardinalsfehler eines jeden Maklers, der ihn augenblicklich dessen Maklerlohns beraubt, nämlich den rechtsmissbräuchlichen Interessenkonflikt, der immer dann vorliegt, wenn der Makler entgegen der Vereinbarung sowohl für dessen Auftraggeber als auch für den anderen Teil verdeckt tätig ist.

Über diese bereits im Gesetzeswortlaut angelegte Strafvorschrift hinaus hat das Richterrecht aber in weiter und verbraucherfreundlicher Auslegung noch diverse weitere Fälle entwickelt, in welchen der Makler bei treuwidriger „Amtsausübung“ seinen Maklerlohnanspruch verlieren kann, sodass schon an dieser Stelle festgehalten ist, dass sich Überprüfungen von Maklerverträgen mit angespitzten Bleistift durch einen Rechtsanwalt allzu oft lohnen!

6. Punkt

Aus Sicht derjenigen Makler, die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Geschäftsräume, Wohnräume, Darlehen und bestimmte Anteile vermitteln oder nachweisen, bzw. solche, die es werden wollen, ist hier zusätzlich dringend auf § 34c GewO hinzuweisen, der sie unmissverständlich verpflichtet, eine besondere Erlaubnis für ihre Maklertätigkeit einzuholen, sowie auch auf die Makler- und Bauträgerverordnung, die ganz bestimmte Aspekte dieser besondere Verantwortung einnehmenden Berufsausübung regeln.

7. Punkt

In der Praxis unterscheidet man den einfachen Maklerauftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag:

Beim erstgenannten besteht keinerlei Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden; Beim zweitgenannten wird der Makler zum Tätigwerden ausdrücklich verpflichtet und der Auftraggeber verzichtet im Gegenzug darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen; Und beim qualifizierten Alleinauftrag ist eine individuelle, beidseitig ausgehandelte Vereinbarung üblich, in welcher obendrauf vereinbart wird, dass der Auftraggeber explizit nicht einmal berechtigt sein soll, den Kaufgegenstand ohne Einschaltung des qualifiziert allein beauftragten Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen.

8. Punkt

Ausgangspunkt eines Maklervertrages in der Praxis ist oft ein Exposé oder ein Objektnachweis, welche der Makler dem Auftraggeber zukommen lässt. Damit der Vertrag aber wirksam und ordnungsgemäß zustande kommt, muss der Makler zudem bestimmte Informationspflichten hinsichtlich z.B. Widerrufsmöglichkeit oder seiner Unternehmerstellung wahrnehmen.

9. Punkt

Eine Kündigung des Maklervertrages bei befristeten Verträgen ist nur infolge wichtiger Gründe und bei unbefristeten Maklerverträgen grundsätzlich jederzeit und ohne Angabe von Gründen zulässig.

10. Punkt

Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 23.06.2020 – Achtung: gilt nur für Maklerverträge, die nach 23.12.2020 geschlossen wurden! – lässt zwar beim Immobilienverkauf an einen Verbraucher – also jemanden, der das Objekt selbst bewohnt oder privat vermietet – die freie Verhandlung über die Provisionshöhe weiterhin zu.

Jedoch ist es neuerdings nicht mehr zulässig, dass der Auftraggeber – in der Regel der Verkäufer – mit dem Makler vereinbart, dass die Provision vollständig von der anderen Vertragspartei – in der Regel der Käufer –  im Kaufvertrag getragen wird, sondern können maximal 50 % der Maklerprovision auf die zweite Vertragspartei abgewälzt werden.

Und ist der Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig, so darf er von beiden nur die gleiche Höhe an Provision vereinbaren.

Ziel des Gesetzes ist somit, private Käufer von Wohnimmobilien von Nebenkosten (zumindest teilweise) zu entlasten.

Sanjin Ibrahimbegovic LL.M., Rechtsanwalt