Der Grundstückskaufvertrag

I. Vorbemerkung

Egal, ob man sich für den Kauf eines unbebauten Grundstücks, eines Grundstücks samt Einfamilienhaus oder einer Wohnung entscheidet, in jedem Fall ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags vor einem Notar ein finanziell und rechtlich bedeutsames Geschäft. Wie ist solch ein Vertrag aufgebaut und worauf gilt es zu achten?

II.  Vorbereitungsphase

Vor der Vereinbarung eines Notartermins sollte der Käufer das Objekt der Begierde genau untersuchen. Hier ist Vorsicht immer besser als Nachsicht. Es ist immer ratsam sich bei solch wichtigen Entscheidungen Expertenrat zu holen, z.B. den Kaufgegenstand durch einen Bausachverständigen besichtigten zu lassen. Denn Laien erkennen die meisten schwerwiegenden Mängel und baulichen Risiken gar nicht. Vor dem Kauf aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen werden und möglicherweise auch im Kaufvertrag aufgenommen werden.

III. Beurkundung

Der Notar soll dafür sorgen, dass die Wünsche der Beteiligten in präzise und juristisch korrekte Regelungen abgefasst werden, und ist für einen sicheren Vollzug des Vertrages zuständig. Vor dem Beurkundungstermin versendet der Notar einen Entwurf des Kaufvertrages an die Beteiligten. Fragen der Beteiligten können jederzeit vor der Beurkundung mit dem Notar besprochen werden. Ein Grundstückskaufvertrag ist häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut:

1.  Urkundseingang, Grundbuchstand, Kaufgegenstand

Im Urkundseingang werden die Personalien der Beteiligten aufgenommen, dann folgt der aktuelle Grundbuchstand sowie weitere Beschreibungen des Kaufgegenstandes.

2.  Verkauf, Kaufpreis

Im nächsten Schritt folgen die Erklärungen über den Verkauf und den Kaufpreis. Hier wird insbesondere geregelt, wann der Kaufpreis fällig ist. Dabei steht zunächst die Absicherung des Käufers im Mittelpunkt. Der Käufer muss erst zahlen, wenn sichergestellt ist, dass er lastenfreies Eigentum am Kaufgegenstand erwirbt. Zahlungen vor der Fälligkeitsmitteilung sind sogenannte ungesicherte Vorleistungen des Käufers, d.h. er läuft Gefahr nie Eigentümer zu werden und geleistete Zahlungen (z.B. bei Insolvenz des Verkäufers) nicht zurückzubekommen.

Die üblichen Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen sind:

a.  Die Eintragung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch.

Die Eigentumsvormerkung schützt den Käufer vor einer möglichen Insolvenz des Verkäufers, vor anderweitiger Veräußerung und Belastung des Kaufgegenstandes durch den Verkäufer und davor, dass ein Dritter den Kaufgegenstand während der Abwicklungsphase pfändet.

b.   Bei Grundstücken (nicht Wohnungen) das Vorliegen einer Bestätigung der Gemeinde, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.

c.  Die Sicherstellung der Lastenfreiheit des Kaufgegenstands, d.h. das dem Notar alle nötigen Lastenfreistellungsunterlagen in grundbuchmäßiger Form vorliegen.

d.   Alle für den Kaufvertrag erforderlichen Genehmigungen dem Notar vorliegen, zum Beispiel die Genehmigung des Verwalters bei Wohnungen oder die Genehmigung des Familiengerichts bei der Beteiligung Minderjähriger.

Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dies in der Fälligkeitsmitteilung den Parteien mit. In dem Schreiben wird auch mitgeteilt, welche Beträge vom Kaufpreis an abzulösende Gläubiger zur Herstellung der Lastenfreiheit zu zahlen sind, und welcher Betrag direkt an den Verkäufer. Falls noch eine Grundschuld einer Bank des Verkäufers im Grundbuch steht, fordert der Notar bei der Bank die Löschungsunterlagen an. Der Notar darf die Unterlagen aber nur verwenden, wenn die Bank ihr Geld zur Ablösung aus dem Kaufpreis erhalten hat.

Früher wurden Grundstückskaufverträge oft über ein Notaranderkonto abgewickelt. Hierbei wird nach der Beurkundung der Kaufpreis auf ein Anderkonto des Notars überwiesen und sobald die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, hat der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer sowie an abzulösende Banken auszukehren. Heute ist eine solche Abwicklung nur noch bei einem besonderen Sicherungsinteresse der Parteien möglich, z.B. wenn ein genauer Übergabetag vereinbart werden musste, weil der Käufer schon seine Wohnung gekündigt hat.

3. Ausschluss der Haftung für Sach- und Rechtsmängel

Üblicherweise wird die Gewährleitung für Sachmängel bei gebrauchten Immobilien – ähnlich wie bei Gebrauchtwagen – ausgeschlossen, sodass nach Beurkundung auftretende Fehler und Mängel nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können. Der Verkäufer muss jedoch alle wesentlichen Sachmängel offenlegen, die ihm bekannt sind. Dies entspricht üblicher Vertragspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers dar. Den Übergang eines lastenfreien Grundstücks auf den Käufer sichert der Verkäufer regelmäßig zu.

4. Übergabe

Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt regelmäßig mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises. Mit dem Übergabetag gehen Besitz und Nutzungen (z.B. Mieteinnahmen) aber auch Gefahr, Lasten, Steuern und öffentliche Abgaben sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Dieser Zeitpunkt gilt zugleich als steuerrechtlich maßgebender Moment der »Anschaffung«, ist aber nicht identisch mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, welcher erst mit Umschreibung im Grundbuch eintritt.

In diesem Abschnitt werden auch die bestehenden Miet- oder Pachtverträge, die von Gesetztes wegen auf den Käufer übergehen („Kauf bricht Miete nicht“) geregelt.

Falls nicht vermietet, muss der Verkäufer den Kaufgegenstand zum Übergabetag geräumt haben. Häufig ist die Räumung zusätzliche, nicht durch den Notar zu bestätigende Fälligkeitsvoraussetzung.

5. Grundbucherklärungen

Hier erfolgen die für die Umsetzung des Verkaufs nötigen Grundbucherklärungen. Dass ist zunächst die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Der Begriff stammt aus dem germanischen Recht. Beim Verkauf eines Hausgrundstückes wurden das Tor bzw. die Türen und Fenster offengelassen. So konnte jeder den neuen Eigentümer sehen.

Der Antrag zur Eigentumsumschreibung wird dem Grundbuchamt durch den Notar aber erst vorgelegt, wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass der Kaufpreis bezahlt ist, oder der Käufer dies durch Bankbestätigung nachgewiesen hat. Auf diese Weise sind beide Seiten gesichert: Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn die für ihn erforderlichen Sicherheiten in Kraft getreten sind, der Verkäufer verliert das Eigentum nicht, bevor er das Geld hat. Erst mit der Eigentumsumschreibung können Eintragungen auf Veranlassung des Käufers im Grundbuch, z.B. ein Weiterverkauf, erfolgen.

Zudem wird für den Käufer die bereits erwähnte Eigentumsvormerkung bestellt.

6. Finanzierung, Belastungsvollmacht

In der Regel wird der Käufer den Kaufpreis finanzieren und der Verkäufer erteilt ihm hierfür eine sogenannte Belastungsvollmacht, um den Kaufgegenstand mit einer Grundschuld für die finanzierende Bank zu belasten. Gefahren für den Verkäufer werden durch entsprechende notarielle Gestaltung der Vollmacht ausgeschlossen, indem u.a. sichergestellt wird, dass der Käufer die Gelder der Bank lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises, nicht aber für sonstige Zwecke (z. B. die geplante Weltreise) verwenden kann.

Die Finanzierungsgrundschuld sollte im gleichen Termin wie der Kaufvertrag notariell beurkundet werden, damit diese auch eingetragen ist, wenn der Kaufpreis fällig wird. Denn die finanzierende Bank wird die entsprechenden Darlehensbeträge erst auszahlen, wenn die entsprechende Sicherheit auch im Grundbuch eingetragen ist.

7. Schlusserklärungen

Die Urkunde wird geschlossen mit dem Vollzugsauftrag an den Notar und der notariellen Hinweise. Zudem wird hier auch die Verteilung der Vertragskosten geregelt.

IV. Vollzug

Nach der Beurkundung erfolgt die Abwicklung durch den Notar. So übernimmt es der Notar, die nötigen Benachrichtigungen, z.B. an das Finanzamt durchzuführen, er überwacht die Grundbucheintragungen und holt die zur Abwicklung erforderlichen Unterlagen ein. Zudem veranlasst er unter Übernahme der vollständigen persönlichen Haftung die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an die Beteiligten. Gerhard Kley, Notar in Berlin