Nach dem Mietendeckel ist vor dem Mietendeckel

Das vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) für nichtig erklärte „MietenWoG Berlin“ war nicht nur ein Deckel – sondern auch ein Griff in den Topf der Vermieter. Im Wahljahr 2021 wird mit dem Thema Wohnen auf Stimmenfang gegangen.

Als Leserin und Leser dieser Zeitschrift gehören Sie einer Minderheit an. Nicht, dass das Thema Wohnen und Immobilien nur wenige interessiert, das Gegenteil ist ja der Fall. Was Sie von der Mehr­heit der Berliner unterscheidet, ist Ihr Interesse an Wohneigentum. Entweder, weil Sie schon zu den 17,4% der Berliner zählen, die in den eigenen vier Wänden wohnen, oder weil Sie auf dem Weg dahin sind. Im Umkehrschluss sind mehr als 82% der Berliner Mieter. Vor diesem Hintergrund ist es weniger verwunderlich, dass mit 75% jeder vierte Berliner für eine Einführung des Mietendeckels im Bund ist, wie eine Umfrage im Auftrag der Berliner Morgenpost Ende April zeigte. Damit ist die Zu­stimmung für einen Mietendeckel gegenüber 71% im November 2019 vor Einführung des Gesetzes sogar noch etwas höher.

Dem Berliner Senat ist es gelungen, den Schwarzen Peter dem Bund zuzuschieben. Zumindest unter Berliner Mietern hat sich der Eindruck verfestigt, dass sich der rot-rot-grüne Senat mit dem Gesetz für die Rechte der Mieter einsetzt und die CDU-geführte Bundesregierung dies zu verhindern sucht. Das Bundesverfassungsgericht hat auf Klage von Bundestagsabgeordneten der CDU und FDP zu Recht erkannt, dass das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz zur Beschränkung der Mietpreise hat. Damit ist das Gesetz insgesamt nichtig. Das BVerfG musste zu einzelnen Bestandteilen des Gesetzes keine inhaltliche Würdigung mehr vornehmen.

Geldgeschenke per Dekret

Die wesentlichen Inhalte des gescheiterten Gesetzes waren das Einfrieren der Mieten auf den Stand vom 18.06.2019, die Vorgabe von Höchstmieten beim Abschluss neuer Mieterverträge und die Absenkung laufender Mieten, soweit sie bestimmte Grenzen überschritten haben. Es sollte also nicht nur gedeckelt, sondern auch umverteilt werden, von vermeintlich reichen Vermietern an arme Mieter.

Natürlich freut es Mieter, wenn die Miete nicht mehr steigt – und es freut sie umso mehr, wenn sie etwas geschenkt bekommen. Nur sollte dieses in Form einer Mietabsenkung zu verteilende Geschenk nicht etwa die Gemeinschaft bezahlen, sondern allein der jeweilige Vermieter. Und das per gesetzlicher Anordnung.

Es ging dabei mitnichten um die Rückzahlung unrechtmäßig zu viel verlangter Mieten. Gerade mit der Festlegung einer Miettabelle, die Obergrenzen für eine maximale Miethöhe vorgab, wurde auch in bestehende Mietverträge eingegriffen.

Nach dem Mietendeckel ist vor dem Mietendeckel
© pixabay.com

Neumieter sollten besser gestellt sein als Bestandsmieter

Zu den inhaltlichen Kritikpunkten ist oft auch das Beispiel des Beamten-Doppelhaushaltes mit einer Altbauwohnung am Kurfürstendamm zitiert worden, die sich über eine Halbierung der Miete freuen durften. Denn mehr als 9,83 Euro pro Quadratmeter hätte selbst die luxuriöseste Altbau-Wohnung in bester Lage nicht kosten dürfen. Gar nicht mehr nachvollziehbar ist aber der Gedanke, Neumieter besser zu stellen als Bestandsmieter. Der Vermieter derselben Wohnung hätte bei Abschluss eines neuen Mietvertrages nur noch maximal 8,19 Euro verlangen dürfen. Welcher Mieter hätte wohl die größten Chancen auf eine Anmietung gehabt? Die alleinerziehende Verkäuferin, oder doch der Beamten-Doppelhaushalt? Tatsächlich blieben viele Mietwohnungen nach einem Mieterwechsel erst einmal leer, oder wurden – zumindest von vielen privaten Vermietern – mit Schattenmietvereinbarungen ausgestattet.

Mieterschutz im BGB

Auch wenn der Eindruck erweckt wurde, dass in Berlin keine Regeln gegen Wildwuchs auf dem Mietwohnmarkt gelten würden, galten und gelten die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerten Gesetze zu Mietverträgen – auch parallel in der Zeit der Anwendung des Mietendeckels. Nicht weniger als 37 Vorschriften befassen sich mit dem Mietrecht. Seit Umsetzung der Mietrechtsreform 2013 sind auch – bundeseinheitlich für angespannte Mietwohnmärkte – die Vereinbarungen zu Miethöhe und Mieterhöhungen beschränkt. Mit Kappungsgrenze (Mieterhöhungen nur bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete/Mietspiegel) und Mietpreisbremse (Neumietverträge nur bis 10% über dem Mietspiegel – es sei denn, der Vormieter bezahlte schon mehr) sind Vermieter bereits bei der Vertragsgestaltung nicht mehr frei.

Wenn man so will, gibt es den bundesweiten Mietendeckel schon. Der Unterschied ist nur, dass – wie üblich – Bestandsschutz herrscht, also die gesetzlichen Regelungen für neue Mietverträge oder Mietanpassungen gelten. Den Berliner Koalitionären ist das zu wenig. Sie wollen auch die betragsmäßige Beschränkung bis hin zur Mietreduzierung im Bund einbringen. In Berlin kommt das Robin-Hood-Image gut an, denn vier von fünf Wählern würden als Mieter vielleicht Vorteile haben. Spätestens dann muss das BVerfG entscheiden, ob diese Eingriffe verfassungskonform sind.

Vorstufe zur Enteignung

Für die Linken war der Mietendeckel nur ein Schritt in Richtung Enteignung. Die Partei ist Teil der Kampagne „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ und hebt ein „Vergesellschaftungsgesetz“ in den Leitantrag zum Wahlprogramm. Dabei zielen Sie auf Artikel 15 des Grundgesetzes ab, der grundsätzlich eine Vergesellschaftung gegen Entschädigung ermöglicht. Auch die stets scharfe Wortwahl gefällt zumindest 82% der eigenen Wählerschaft, wie Infratest dimap Ende April he­rausfand. Das Wahlprogramm der Grünen ist da moderater. Trotzdem die Berliner Grünen auch die Vergesellschaftung wollen, ist das „Recht auf Wohnen“ als Grundrecht zur Verfassung diffuses Leitziel geworden.

Nach dem Mietendeckel ist vor dem Mietendeckel
© freepik.com

Wie hoch die Entschädigung letztendlich ausfallen dürfte, wird wohl auch durch die Instanzen gehen. Während die Linke bei 200.000 Wohnungen von 7,3 bis maximal zwölf Milliarden Euro ausgeht, liegt die Schätzung des (eigenen) Senats bei 28,8 bis 36 Milliarden Euro – für allerdings 240.000 Wohnungen. Auch schon diese Werte dürften unterhalb der Verkehrswerte liegen, sind doch höchstens 150.000 Euro pro Wohnung eingeplant. Zum Vergleich: Berlin hat in 2020 rund 20,7 Milliarden Euro Steuern eingenommen, um davon u.a. Lehrer, Polizei, Verwaltung, Schulen, Verkehr etc. zu bezahlen. Auf das gesamte Ressort Stadtplanung und Wohnen entfielen in der Ausgabenplanung gerade einmal 0,9 Mrd. Euro.

Egal wie teuer am Ende dem Steuerzahler eine Enteignung kommen wird, wem ist damit geholfen? Wenn die Mieter solcher Wohnungen entlastet werden sollen, muss die Miete gesenkt werden, mit der Folge, dass auch dieses Geld irgendwer bezahlen muss. Es muss also gespart werden. An Bildung, Infrastruktur und letztlich auch beim Bauen.

Ist es zudem gerecht, dass die Mehrheit von rd. 1,4 Millionen Mieterhaushalten, die nicht verge­sellschaftet werden, auch über ihre Steuern die Zeche für die „privilegierten“ Mieter zahlen? Und gibt es nur eine einzige Wohnung mehr?

Wohnen hat im Wahljahr 2021 für die Parteien als lokales Wahlkampfthema hohe Priorität. Es bleibt zu hoffen, dass statt der gesellschaftsspaltenden Polarisierung Mieter gegen Vermieter, wieder mehr Wert auf eine konstruktive Problemlösung gelegt wird. Sie haben die Wahl.

Autor: Lars Pillau, selbstständiger Immobilienmakler der BVBI

Ihr Ansprechpartner:
Lars Pillau
Immobilienmakler Investment
T: (030) 56 55 555-15
M: lars.pillau@bvbi.de

Büro City
Bundesallee 61,
12161 Berlin-Friedenau

Mehr Informationen zu dem Thema finden Sie auf: bvbi.de/mietrecht/