GEWINNT DER WOHNUNGSBAU IN ZEITEN VON CORONA AN TEMPO?

Seit nun mehr eineinhalb Jahren bestimmt das Corona-Virus unseren Alltag und hat Deutschland lange Zeit auf eine Probe gestellt. Geschäfte mussten andauernd angesichts steigender Inzidenzen auf unbestimmte Zeit schließen. Viele Arbeitgeber schickten ihre Mitarbeiter aufgrund fehlender Umsätze in Kurzarbeit oder bauten Stellen ab, um die gleichbleibenden Kosten decken zu können. Doch wie wirkt sich der Corona-Virus auf die Neubausituation und die Wohnungsnot in unserem Land aus?

Berlin ist weiterhin stark von hohen Zuwanderungszahlen betroffen. Seit 2011 wächst die Stadt jedes Jahr um ca. 45.000 Menschen. Lange hat sich das Land Berlin auf die Reserven im Wohnungsmarkt berufen und den starken Bevölkerungszuwachs der Stadt nicht ernst genommen. Nun herrscht seit geraumer Zeit ein regelrechter Wohnungskampf in Berlin. Die Nachfrage an bezahlbarem Wohnraum ist deutlich höher als das Angebot. Es muss dringend neuer Wohnraum entstehen – denn jährlich fehlen in Berlin rund 20.000 Neubauwohnungen.

Um diesen Bedarf an Wohnraum zu decken, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt im April 2016 das Wohnungs- und Städtebauprogramm “Wachsende Stadt” ins Leben gerufen. Die rot-rot-grüne Regierungskoalition hat eine zügige Planung und Entwicklung von zunächst 16 Stadtquartieren beschlossen. Es ist geplant, dass neuer Wohnraum für ca. 100.000 Bewohner und Bewohnerinnen entsteht. Um diesen Prozess der schnellen Errichtung von neuen Stadtquartieren voranzutreiben, hat rot-rot-grün im September 2018 ein Handlungsprogramm beschlossen.

Zudem wurde eine Task Force zur Wohnungsbausteuerung mit etwa 100 zusätzliche Stellen für den Wohnungsbau geschaffen.

Seit mittlerweile 4 Jahren in Folge sinkt jedoch die Zahl der Baugenehmigungen in Berlin für die Errichtung von Neubauwohnungen und Häusern. Dabei müssten die Bauämter gerade in Berlin jedes Jahr die Zahl der Baugeneh­migungen um ein Vielfaches erhöhen, um der stark anwachsenden Nachfrage an Wohnraum gerecht zu werden. Ende des Jahres 2020 wurde ein Rückgang bei der Errichtung von Neubauwohnungen von rund 9,2 Prozent ge­genüber dem Vorjahr verbucht.

GEWINNT DER WOHNUNGSBAU IN ZEITEN VON CORONA AN TEMPO?

Der Großteil der neuen Wohnungen entstehen in Mehrfamilienhäusern (16.532). Im Vergleich: nur ein kleiner unbedeutender Teil in Ein- oder Zweifamilienhäusern (1.317). Auch der Ausbau von Dachgeschossen verliert an Fahrt. Hier sank die Anzahl an Baugenehmigungen um mehr als 14 Prozent. Am meisten wird in den Randlagen von Berlin gebaut. Unter den Bezirken hat das Bauamt von Marzahn-Hellersdorf am meisten Genehmigungen erteilt (3909), etwas mehr als bspw. in Treptow-Köpenick (3609). In Marzahn-Hellersdorf ist ein großer Teil der Bauvorhaben auf die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zurückzuführen. In den Bezirken Mitte (2208) und Lichtenberg (1976) sind ebenfalls viele Wohnungen geplant. In Reinickendorf dagegen beläuft sich die Zahl der Baupläne auf gerade einmal 305, in Friedrichshain-Kreuzberg auf 644 und in Steglitz-Zehlendorf auf 622.

Der Berliner Senat wollte in Zusammenarbeit mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften pünktlich zu den Wahlen im September diesen Jahres 30.000 neue Wohnungen fertigstellen. Nach jetzigem Stand werden es vermutlich etwas weniger sein – rund 21.000. Um dem angespannten Wohnungsmarkt die Stirn zu bieten, müsste in viel kürzerer Zeit deutlich mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen. Der Senat weist zusätzlich darauf hin, dass Änderungen im Flächennutzungsplan vorgenommen werden. Seit 2016 sind darin Flächen für 50.000 Wohnungen enthalten. Allerdings müssen diese Flächen planerisch erschlossen werden, um sie bebaubar zu machen. Es können jedoch Rückschlüsse getätigt werden, dass die nötigen bebaubaren Flächen in Berlin bereits bestehen und deutlich mehr gebaut werden könnte. Die Politik darf jedoch den Bauwilligen mit ihrer Wohnungsbau- und Mietpolitik nicht die Grundlage hierzu entziehen.

Außerdem gibt es weitere Möglichkeiten neuen Wohnraum zu schaffen. Altbauten könnten schnell und kostengünstig aufgestockt, Dachgeschosse dagegen ausgebaut werden. Es sollte also mehr in Instandhaltungen und Modernisierungen investiert werden. Andernfalls werden in naher Zukunft viele Stadtquartiere eine mangelnde Bausubstanz vorweisen.

GEWINNT DER WOHNUNGSBAU IN ZEITEN VON CORONA AN TEMPO?
© freepik.com

Des Weiteren sorgen die Steigerungen des Baupreisindex dafür, dass das Bauen wesentlich teurer wird. In den letzten Jahren betrug der Anstieg des Baupreisindex weit über 5 Prozent. Auch die stetig steigenden Grundstücks­preise verteuern das Bauen ebenfalls.

In Berlin hat sich die Situation längst zugespitzt. Doch wie sieht es auf Bundesebene aus? In Deutschland wurden im vergangenen Jahr 306.376 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 4,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor und es war der höchste Stand seit 2001 (326.187 Wohnungen).

Ungeachtet dessen liegt die Zahl an neugebauten Wohnungen unter der Zielvorgabe der Regierung. Nach Einschätzung von Politik und Bauwirtschaft müssten jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen fertig werden, um die große Nachfrage nach Immobilien zu stillen und die Wohnungsnot in den Städten zu bekämpfen. Aktuell liegt das Neubau-Defizit bei knapp 630.000 Wohnungen deutschlandweit. Bis 2025 müssten 1,5 Millionen neue Wohnungen und vor allem bezahlbarer Wohnraum entstehen. Bundesweit sind ca. 12,7 Millionen Menschen auf sozialen bzw. auf Wohnraum im mittleren Preissegment angewiesen.

Mitverantwortlich für die Wohnraumknappheit in Deutschland sind die steigenden Grundstückskosten und die Diskrepanz zwischen der Einkommensentwicklung im Verhältnis zu der Baukostenentwicklung. Auch die Kapazitäten der Baufirmen sowie die vielen Vorschriften erschweren die Schaffung von neuem Wohnraum. Im letzten Jahr wurden 779.432 Bauvorhaben genehmigt, jedoch nicht fertiggestellt. Dieser „Bauüberhang“ wächst seit Jahren und erreichte 2020 den höchsten Stand seit dem Jahr 1998.

Ob nun die Corona-Pandemie oder die träge Baupolitik an dem weiter wachsenden Defizit des Berliner Wohnungsmarktes Schuld hat, lässt sich nicht eindeutig belegen. Fakt ist: speziell Berlin hat bzgl. der Schaffung von neuem (bezahlbarem) Wohnraum noch eine ganze Menge Nachholbedarf.

Möchten auch Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen? Bei der Berliner Volksbank Immobilien stehen wir Ihnen mit fachlicher Kompetenz und jahrelanger Erfahrung tatkräftig zur Seite. Wir helfen Ihnen, sich Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen oder auch bei der schnellen und professionellen Vermittlung Ih­rer Immobilie.

Autor: Leroy Grasnick

BVBI Quellen:
1= Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
2= Tagesspiegel – Baupolitik verfehlt ihre Ziele
3= BZ-berlin – Kann Berlin überhaupt genug neue Wohnungen bauen?
4= Stuttgarter Zeitung – Immobilien: Wohnungsbau gewinnt in Corona- Jahr an Tempo

Berliner Volksbank Immobilien
T: (030) 56 55 555-0
M: info@bvbi.de
www.bvbi.de

Büro City
Bundesallee 61,
12161 Berlin-Friedenau

BILDER
BVBI_Gewinnt der Wohnungsbau in Zeiten von Corona an Tempo_01(c)
© freepik.com
BVBI_Gewinnt der Wohnungsbau_neue Stadtquartiere_02
Grafik_Neue Stadtquartiere in Berlin
BVBI_Gewinnt der Wohnungsbau in Zeiten von Corona an Tempo_03
© freepik.com