Gesetze und Verordnungen rund um die Immobilie

Was ändert sich 2022 für wen?

Üblicherweise finden Eigentümerversammlungen in der Regel mindestens einmal im Jahr statt; die WEG-Verwalter sind zuständig für die Einladung und die Organisation. Tatsächlich wären Hybrid- und Online- Versammlungen in Pandemie-Zeiten ein geeignetes Mittel, allerdings fehlen hierfür die rechtlichen Grundlagen. Das Risiko der Anfechtbarkeit bleibt. Seit Beginn der Corona-Pandemie im März 2020 gelten daher temporäre Sonderregeln zu Verwalterbestellung und Wirtschaftsplan. Diese wurden vergangenen Herbst bis zum 31.08.2022 verlängert. Damit bleiben Eigentümer und WEG-Verwalter handlungsfähig, auch wenn keine Präsenz-Versammlungen stattfinden können.

Eine Neuerung in der WEG-Reform ist auch der Anspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen zertifizierten Verwalter. Ab dem 1.12.2022 können Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter mit einem Sachkundenachweis als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen. Volljuristen, Immobilien-kaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und geprüfte Immobilienfachwirte sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt; für sie besteht keine Prüfungspflicht.

Die Novelle der Heizkostenverordnung trat zum 1. Dezember 2021 in Kraft. Der Bundesrat hatte davor der Verordnung zugestimmt mit der Bedingung, dass nach drei Jahren evaluiert werden müsse. Damit werden mit über einem Jahr Verspätung Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Zähler, Heizkostenverteiler und sonstige Messgeräte zur Verbrauchserfassung, die ab Dezember 2021 neu eingebaut werden, müssen fernablesbar sein. Bereits vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 entsprechend nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Ausnahmen gibt es im Einzelfall, wenn es wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde. Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen ihren Nutzern ab 2022 monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen.

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Am 1. Dezember ist das Telekommunikationsgesetzes (TKG) in Kraft getreten. Aktuell dürfen Vermieter die Kosten für die Nutzung des TV-Kabelanschlusses noch als sogenanntes Nebenkostenprivileg den Mietern in Rechnung stellen. Erst ab Juli 2024 ist das verboten, daher besteht kein akuter Handlungsbedarf. Die Übergangsfrist hat der BGH bestätigt; spätestens ab dem 01.07.2024 können Mieter ihre Fernsehempfangsart frei wählen.

Gewerbe im Lockdown: Keine pauschale Kürzung der Miete – Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 ein Urteil des Oberlandesgerichts Dresden aufgehoben: Gewerbetreibende, die ihr Gewerbe pandemiebedingt schließen müssen, haben grundsätzlich Anspruch auf Mietkürzungen. Von staatlichen Maßnahmen in der Pandemiebekämpfung seien zwar beide Parteien, also Vermieter und Mieter, belastet. Abweichend vom OLG Dresden entschied der BGH aber, dass eine pauschale Kürzung nicht zulässig ist, sondern eine Einzelfallprüfung stattfinden muss. Dabei müssen u. a. auch staatliche Hilfen, anderweitige Versicherungen und Umsatzeinbußen berücksichtigt werden.

Nach Zustimmung durch den Bundesrat erfolgt die Ermittlung von Bodenrichtwerten nunmehr nach bundesweit einheitlichen Grundsätzen. Die Neuregelung (ImmoWertV 2021) tritt zum 1. Januar 2022 in Kraft. Die bisherige Ermittlung war auf sechs Regelungswerke verteilt, und zwar auf die ImmoWertV 2010, die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und auf die Wertermittlungsrichtlinien 2006. Die neue ImmoWertV 2021 soll diese Aufteilung überflüssig machen und anwenderfreundlicher sein. Inhaltliche Änderungen gibt es dabei keine. Die Fertigstellung der ImmoWert A wird für die erste Jahreshälfte 2022 erwartet.

Wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert, wurde die Novelle zur Grundsteuerreform bereits Ende 2019 im Bund verabschiedet und soll am 1.1.2025 in Kraft treten. Seither ist es Ländersache, entweder ein eigenes Gesetz zu verabschieden oder das Bundesmodell zu übernehmen. Alle 16 Landesregierungen haben sich 2021 für einen Weg zur Grundsteuerreform entschieden. Am 01.01.2022 soll die erste Hauptfeststellung erfolgen. Das Finanzamt legt dann den Wert des Grundbesitzes zum Ende 2021 fest. Bis Ende 2024 haben die Länder aber noch Zeit für die Umsetzung der Neubewertung.

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Zum 1. Juli 2022 tritt das Mietspiegelreformgesetz in Kraft und wird für Städte ab 50.000 Einwohnern Pflicht. Der Gesetzgeber hat die Mindeststandards zur Erstellung der Mietspiegel jetzt detailliert beschrieben. Es wird weiterhin zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln unterschieden. Der einfache Mietspiegel bietet eine Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde. Diese Übersicht muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sein. Der qualifizierte Mietspiegel beruht dagegen auf einer repräsentativen Stichprobe unter anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Mieter und Vermieter werden per Zufallsprinzip ausgewählt und sind verpflichtet, Angaben zur Wohnungsgröße, zum Mietpreis und zu weiteren wohnungsrelevanten Daten zu machen. Ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro droht allen, die nicht kooperieren. Der qualifizierte Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu erstellt. Durch die Reform werden für etwa 80 der 200 größten deutschen Städte neue Mietspiegel erstellt werden müssen. Für einen einfachen Mietspiegel ist dafür bis zum 1. Januar 2023 Zeit, für den qualifizierten Mietspiegel dauert die Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2024.

Bereits am 23. Juni 2021 ist das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten. Zukünftig soll es mit dem „Umwandlungsverbot“ schwieriger werden, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Verboten wird die Umwandlung nicht, aber in Gebieten mit „angespannten“ Wohnungsmärkten (eine Auslegungssache der Kommunen, betrifft möglicherweise doch sehr viele Eigentümer) müssen Eigentümer eine Genehmigung der Behörden einholen, die die Bundesländer in Rechtsverordnungen selbst bestimmen. Die Regeln des dafür angepassten § 250 Baugesetzbuch (BauGB) gelten vorerst befristet bis Ende 2025.

Autorin: Sabine Baer, BVBI