Die Hoffnung auf flächendeckend schnell sinkende Preise ist trügerisch

Jetzt kaufen oder lieber abwarten? Diese Frage beschäftigt viele Immobilieninteressenten. Denn ein Hauserwerb war lange nicht mehr so teuer wie heute. Schuld sind einerseits kräftig gestiegene Bauzinsen und andererseits hohe Immobilienpreise.

Müssten die gestiegenen Zinsen aber nicht zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen? Immerhin berichten viele Marktteilnehmer von gestoppten Immobilienprojekten, genehmigten, aber nicht gebauten Häusern und von Bauherren, die den Zuschlag für Immobilien angesichts der Zinsen wieder zurückgeben.

Schauen wir uns die aktuelle Lage genauer an: Bei den Darlehenszinsen herrscht zurzeit ein wenig Ruhe nach dem Sturm des Anstiegs von 1 auf über 3 Prozent. Die meisten Kapitalmarktexperten gehen aber davon aus, dass sich die Baufinanzierungszinsen zum Jahresende weiter nach oben bewegen werden, Richtung 4-Prozent-Marke. Auch deshalb wird in den Medien immer lauter über sinkende Immobilienpreise, sogar über das Platzen einer Preisblase am Immobilienmarkt spekuliert.

Kein kurzfristiger Preisverfall in der Breite – mittelfristig bleibt eine Angebotslücke

Doch um es klar zu sagen: Auf flächendeckend sinkende Immobilienpreise zu hoffen, wäre der falsche, sprich teurere Weg. Das IW Köln hat im aktuellen Wohnkostenreport berechnet, dass sich steigende Baufinanzierungszinsen erst dann wirklich dämpfend auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auswirken, wenn sie die Schwelle von 3 Prozent deutlich überschreiten. Und tatsächlich: Im 1. Quartal messen die Statistiken bei Immobilienpreisen noch ein Plus von 12 Prozent.

Keine Frage: Eine Dämpfung des Anstiegs ist aus Käufersicht wünschenswert, bisher sehen wir aber keine Anzeichen, dass die Preise tatsächlich flächendeckend sinken. Zwar kann ein Rückgang der Nachfrage kurzfristig das hohe Preisniveau abmildern, jedoch vergrößert ein Rückgang der Bauaktivität mittelfristig die Angebotslücke. Das kann nach einer Pause wieder zu Preissteigerungen führen. Insgesamt glauben wir daher, dass der Wohnungsmarkt stabil ist, denn wir können weder Kredit- noch Bauexzesse beobachten. Hauptrisiko derzeit ist eine schwere Rezession kombiniert mit einem deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit, z. B. aufgrund einer unterbrochenen Gasversorgung. Dieses Risiko ist nicht sehr wahrscheinlich, aber wir können es momentan auch nicht ausschließen.

Trend zur Gebrauchtimmobilie

Was Vielen zur Realisierung ihres Wohntraums fehlt, ist die wirtschaftliche Zuversicht und oft das notwendige Eigenkapital. Daher spüren die Baufinanzierungsinstitute, dass der Vorzieh-effekt bei Darlehensanfragen aus dem ersten Halbjahr zu Ende ist, und viele Finanzierungswillige derzeit abwarten wollen, wie sich die wirtschaftliche Lage angesichts der drohenden Energiekrise im Herbst und Winter entwickelt.

Das führt zu einer interessanten Umkehrbewegung am Immobilienmarkt: Standen lange Neubauten auf der Wunschliste ganz vorn, suchen Kaufinteressenten momentan verstärkt Gebrauchtimmobilien und die vermehrt im ländlichen Raum. Das ist nachvollziehbar, denn in Landkreisen außerhalb der Metropolregionen liegen die Preise rund ein Drittel niedriger als in Städten und Gemeinden, die zu einem Ballungszentrum gehören. Auch die Sanierungsaktivitäten bei Bestandsgebäuden nehmen weiter Fahrt auf. Insbesondere die Anfragen zum Austausch der Heizung übersteigen die Handwerker-Kapazitäten derzeit bei weitem.

So oder so gilt: Wer seine Wunschimmobilie schon fest im Blick hat, sollte sich die Finanzierung zeitnah sichern. Aber in einem volatilen Marktumfeld ist es wichtig, nicht unter Druck zu handeln, sonst kann der Schuss schnell nach hinten losgehen.

Wer also noch auf der Suche nach Wohneigentum ist, dem rate ich, nicht nur auf sinkende Immobilienpreise zu hoffen. Werden Sie aktiv! Zwar werden die Preisspielräume bei Neubauten angesichts der schwierigen Material- und Personallage bei den Baufirmen nicht beliebig groß sein, aber verhandeln kann sich lohnen. Es gibt durchaus Marktsignale, dass gerade Verkäufer von Bestandsimmobilien über den Preis mit sich reden lassen. Vielleicht ist genau bei Ihrer ausgewählten Immobilie doch eine Preissenkung möglich.

# Zinsmeinung von Dr. Rainer Eichwede, Kapitalmarktexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall

Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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