Baulandmobilisierungsgesetz

Quantensprung oder Mogelpackung?

Mit Wirkung vom 23.06.2021 ist das sogenannte „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ in Kraft gesetzt worden. Es ist kein eigenständiges Gesetz, sondern erweitert im Wesentlichen das bundesweit geltende Baugesetzbuch. Mit einem von der großen Koalition bereits 2018 begonnenem Maßnahmenpaket soll der Wohnungsbau beschleunigt und vereinfacht werden – und die Sicherung bezahlbaren Wohn-raums erreicht werden. Welche Konsequenzen ergeben sich hieraus?

Trotzdem das Gesetz den Titel „Baulandmobilisierungsgesetz“ trägt, werden die meisten Bürger aus den Nachrichten und der Tagespresse nur einen Begriff mit der Gesetzesnovelle in Verbindung bringen: Umwandlungsverbot.

Tatsächlich ist mit den Änderungen zum Baugesetzbuch (BauGB) auch der neue Paragraf 201a und 250 eingefügt worden, der es den Landesregierungen erlaubt, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen. Dann dürfen in diesen Gebieten grundsätzlich keine Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das Baugesetzbuch hat zwar schon mit dem § 172 den Gemeinden das Recht zugebilligt, Gebiete auszuweisen, in denen u.a. „die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ (besser bekannt als Milieuschutzgebiete) auch durch ein Um-wandlungsverbot erreicht werden soll. Hiervon hat das Land Berlin als Gemeinde aktuell 64, weitere sind in Planung. Die Ausnahme ist in Berlin schon fast zur Regel geworden.

Baulandmobilisierungsgesetz
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Umwandlungsverbot für Berlin

Von den neuen gesetzlichen Regelungen hat das Land Berlin unmittelbar Gebrauch gemacht. Bereits am 3. August hat der Berliner Senat die gesamte Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt deklariert. Die faktische Folge ist die, dass nun keine Mietwohnungen ohne behördliche Genehmigung in Eigentumseinheiten umgewandelt werden dürfen. Es ist davon auszugehen, dass die Genehmigung regelmäßig versagt wird, wenn nicht eine der gesetzlich bestimmten Ausnahmen zutrifft.

Die Ausnahmen sind z.B. mit Nachlassübertragung und Übertragung an Familienangehörige zur Eigennutzung bzw. Mieterprivatisierung so eng begrenzt, dass die Neuregelung für Berlin einem Umwandlungsverbot gleichkommt.

Wer nicht selbst Eigentümer eines Mietwohnhauses ist, scheint nicht betroffen zu sein. Doch jeder, der mit dem Gedanken spielt, Wohneigentum zu erwerben, wird die Verknappung des Angebots merken. Zusätzliche Eigentumswohnungen kommen künftig nur noch in neu gebauten Häusern auf den Markt – zu entsprechenden Preisen.

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Die eigentliche Mobilisierung

Wie und ob überhaupt das Land Berlin die sonstigen Neuerungen des Gesetzes nutzen wird, bleibt abzuwarten. Denn schließlich soll das „Baulandmobilisierungsgesetz“ ja dazu dienen, zusätzliches Bauland für den Wohnungsbau bereitzustellen.

Neben einigen Vereinfachungen für die Bebauungsplanung, wie einer Ausweitung des Befreiungsspielraums bei vorhandenem Baurecht, erhalten die Gemeinden ein erweitertes Vorkaufsrecht, sodass sie nun auch brachliegende, unbebaute Grundstücke zum Zwecke der Wohnbebauung erwerben können. Dies ist insbesondere für Baulücken interessant. Gerade in Berlin fallen häufig „verwilderte“ Grundstücke auf, die scheinbar seit Jahren ungenutzt bleiben. Häufig werden solche Grundstücke zwar beplant, aber ohne das gebaut wurde, wieder weiterverkauft. Hier hat das Land Berlin nun in vielen Fällen gesetzlich ein Vorkaufsrecht und könnte die Brache einer Wohnbebauung zuführen.

Einen ähnlichen Ansatz verfolgt die Erweiterung des Baugebots. Das BauGB kennt das Baugebot schon lange, also das Recht einer Gemeinde, den Grundstückseigentümer im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zur Bebauung zu verpflichten. Dieses Recht – zunächst auch für fünf Jahre befristet – wird nun auf unbeplante Stadtbereiche erweitert. Voraussetzung ist, dass die Gemeinde ein städtebauliches Entwicklungskonzept aufstellt und beschließt, dass die Ziele und Maßnahmen zur Umsetzung insbesondere für unbebaute und brachliegende Flächen enthält.

All die baurechtlichen Anpassungen und Maßnahmen werden – wenn überhaupt – erst langfristige Auswirkungen haben, da sie ja nur den Neubau betreffen. Die einzige Maßnahme, die sofort greift, ist das Umwandlungsverbot. Und so wird das Baulandmobilisierungsgesetz wahrscheinlich auch künftig hiermit assoziiert werden.

Sie denken über den Erwerb einer Eigentumswohnung nach oder haben noch weitere Fragen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns, wir helfen Ihnen gern weiter!

Autor: Lars Pillau, selbstständiger Immobilienmakler der BVBI

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