Verbraucherrechte bei Baumängeln

Studien des Bauherren-Schutzbunds e.V. (BSB) zeigen, dass die Anzahl der Baumängel bei der Errichtung von Wohngebäuden seit Jahren sehr hoch ist. Und die Kosten für Leistungen zur Mängel- bzw. Schadenbeseitigung steigen.

Über 90 Prozent der Bauschäden bei Neubauten sind in Fehlern während der Bauphase begründet. Werden diese Mängel nicht oder nicht rechtzeitig erkannt und beseitigt, können Bauschäden die Folge sein, deren Beseitigung hohe Kosten verursacht. Es gibt vielfache Möglichkeiten für private Bauherren, ihre Rechte einzufordern und Mängel beseitigen zu lassen – diese sollten Sie nutzen.

Bei Mängeln: Dokumentation und Rüge sind wesentlich

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Maßstab ist immer, was laut Vertrag hätte gemacht werden sollen. Vertraglich vereinbart ist grundsätzlich die ordnungsgemäße Herstellung des „Werkes“, wozu die Mängelfreiheit der baulichen Leistungen gehört. Wird etwas nicht richtig, nicht vollständig oder nicht voll funktionsfähig hergestellt, liegt ein Mangel vor.

Nach der Feststellung muss die Nachweisbarkeit des Mangels gesichert werden. Das erfolgt durch eine Mängeldokumentation, die ein Sachverständiger erstellt oder die Sie durch Fotos selbst vornehmen. Der nächste wichtige Schritt ist die Mängelrüge. Mit der Mängelrüge informieren Sie Ihren Vertragspartner schriftlich über die Mängel und fordern ihn auf, die Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Dabei muss ein konkretes Datum angegeben werden, um den Bauunternehmer wirksam in Verzug zu setzen.

Finanzielle Reaktion auf Mängel: Zurückbehaltungsrecht

Der private Bauherr hat verschiedene Möglichkeiten, die Beseitigung von Baumängeln mit Nachdruck zu fordern. So haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht von in der Regel dem Zweifachen der Mängelbeseitigungskosten. Wenn also ein Mangel festgestellt wird, sollten Sie gegenüber den weiteren Zahlungsansprüchen des Vertragspartners von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und den entsprechenden Geldbetrag von der nächsten Abschlagszahlung abziehen. Der einbehaltene Betrag wird erst fällig, wenn die Mängel beseitigt sind.

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Mängelbeseitigung: Selbstvornahme und Nacherfüllung

Führt der finanzielle Druck nicht zum Erfolg und verstreicht die Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos, haben Sie weitere Rechte – jedoch sollten Sie genau abwägen, welches Recht Sie jetzt in Anspruch nehmen.

Manchem Bauherrn juckt es in den Fingern, wenn ein Baumangel festgestellt ist, der Bauunternehmer aber der Mängelbeseitigung nicht nachkommt. Eine sogenannte „Selbstvornahme“ – also die Beseitigung des Mangels durch den Bauherrn auf Kosten des Bauunternehmers – sollte jedoch gründlich vorbereitet sein. Zuerst muss der Bauunternehmer die Möglichkeit bekommen, in angemessener Zeit den Mangel selbst zu beseitigen. Das ist die sogenannte „Nacherfüllung“, die dem Unternehmer zusteht. Nimmt er diese nicht wahr, besteht erst dann die Möglichkeit der Selbstvornahme. Mit dem Eingreifen des Bauherrn und der Beauftragung eines anderen Handwerkers wird zwar der Mangel beseitigt, aber damit auch der Beweis, dass ein Mangel bestanden hat. Die Beweissicherung ist daher zwingend erforderlich – bei kleineren Schäden durch einen privat beauftragten Sachverständigen, bei größeren Mängeln durch ein gerichtliches Beweisverfahren mit einem vom Gericht bestellten Sachverständigen. Um die voraussichtlichen Kosten zu belegen, sollte der Aufwand durch einen Gutachter festgestellt oder durch einen Fachunternehmer in einem Kostenvoranschlag aufgeführt werden. Der Bauherr hat einen Anspruch auf einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung. Verweigert der Bauunternehmer diese Zahlung, muss das Gericht den Streit klären, oder der Bauherr kann seine Forderung mit offenen Zahlungsansprüchen des Unternehmers verrechnen.

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Weitere Möglichkeiten: Minderung, Schadensersatz und Rücktritt vom Vertrag

Statt der Mängelbeseitigung kann der Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen vom Unternehmer die Minderung der Vergütung verlangen. Die Höhe der Minderung beschreibt die Differenz zwischen ordnungsgemäßer und mangelhafter Ausführung. In welcher Höhe Sie mindern dürfen, sollten Sie von einem Sachverständigen schätzen lassen. Denn auch hier ist Vorsicht geboten: Aus einem Mangel kann sich ein großer Bauschaden entwickeln. Auf der anderen Seite dürfen Sie den Bogen nicht überspannen und wesentlich zu viel Geld einbehalten.

Darüber hinaus kann der Bauherr für den Fall, dass sich der Unternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befunden hat, auch Schadensersatz verlangen. Dafür muss jedoch ein Schaden wie z. B. Aufwendungen für zusätzliche Mieten oder Zinsen vorliegen. Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten. Dann erfolgt eine vollständige Rückabwicklung sämtlicher von beiden Seiten empfangenen Leistungen. Ein Vertragsrücktritt ist kompliziert und sollte auf keinen Fall ohne juristischen Rat erklärt werden.

Checkliste: Baumängel

  • Alle Baumängel mit Hilfe eines Fachmanns schriftlich – möglichst mit Foto – dokumentieren.
  • Baumängel während der Bauzeit schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung durch den Unternehmer setzen.
  • Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, das Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Zweifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten bei den Abschlagszahlungen wahrnehmen.
  • Die Beseitigung von Mängeln kontrollieren.
  • Bei Nichtanerkennung von Mängeln durch den Unternehmer, bei erheblichen Verzögerungen der Mängelbeseitigung sowie bei Verweigerung der Mängelbeseitigung einen Rechtsanwalt des Vertrauens einbeziehen.
  • In Konfliktsituationen mit dem Unternehmer Rechtsrat zu weiteren Mängelrechten – wie Selbstvornahme, Minderung der Vergütung, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag – einholen.

Der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) ist eine gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. Der BSB vertritt bauorientierte Verbraucherinteressen privater Bauherren, von Immobilienerwerbern und selbstnutzenden Wohneigentümern. Der Verein bietet bundesweit Verbraucherberatung auf bautechnischem und baurechtlichem Gebiet an.

Bauherren-Schutzbund e.V.

Mehr Informationen auf
www.bsb-ev.de

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