Untersuchung der Bausubstanz

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie ist es mit einer Besichtigung nicht getan: Zunächst sollte ihren der zukünftige Besitz vom Keller bis zum Dach sorgfältig geprüft werden. Ob das Haus gefällt, ist die grundlegende Fragestellung. Ob sie das Haus aber kaufen sollten, ist abhängig davon, ob es seinen Preis wert ist und welche Modernisierungsmaßnahmen notwendig werden. Eine Mängelhaftung ist in der Regel im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen. Entsprechend sollten Käufer die Prüfung der Bausubstanz nicht unterschätzen und sich von einem unabhängigen Bauherrenberater unterstützen lassen.

Besichtigungen Planen

Bereits vor der ersten Besichtigung sollten Käufer die Lage des Hauses geprüft und sich vor Ort in der Nachbarschaft umgeschaut haben. Den ersten Termin können sie dann dazu nutzen, den Zuschnitt und die Aufteilung des Gebäudes mit ihrem Bedarf abzugleichen. Zudem sollten sie das Exposé zur Hand nehmen und den Soll- und Ist-Zustand prüfen und bei Ungereimtheiten nachfragen.

Grundsätzlich sollten  Interessenten eine Besichtigung nur bei Tageslicht durchführen und ausreichend Zeit einplanen. Es hilft, für die Besichtigungen ein Schema festzulegen, z. B. vom Keller zum Dach. So werden tatsächlich alle Bereiche angeschaut und die besichtigten Häuser können besser miteinander verglichen werden.

Bei der ersten Besichtigung sollten Käufer auf den Zustand des Hauses achten. Auch als Laie kann eingeschätzt werden, wie gepflegt ein Haus ist. Lassen sich z. B. Risse oder feuchte Stellen an der Fassade, Moos auf dem Dach oder verstopfte Regenrinnen erkennen? Fallen im Haus feuchte, dunkle Flecken z. B. im Keller oder im Geschoß unter den Badezimmern auf? In welchem Zustand sind die Fenster und Fensterrahmen? Finden sich veraltete Sicherungen im Sicherungskasten? Sind Stellen an den Innenwänden frisch überstrichen? Aber auch: Wie hellhörig ist das Haus? Bauherren sollten die Besichtigung nutzen, um wie ein Detektiv Indizien zum Zustand des Hauses zu sammeln.

Dann sollte auf jeden Fall einen Termin für die Zweitbesichtigung ausgemacht werden. Dabei sollten Bauherren sich von einem BSB-Berater begleiten lassen, der mit seinen geschulten Augen mögliche weitere Mängel und Schäden erkennen und vor allem die Modernisierungserfordernisse einschätzen kann.

Checkliste: Unterlagen für die Bestandsaufnahme

• Exposé (Grundrisse, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Energiewerte, Fotos)
• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug
• Grundrisse/Baupläne
• Kubatur- und Wohnflächenberechnungen
• Baubeschreibung
• Rechnungen über Reparaturen/Unterlagen zu Modernisierungsmaßnahmen
• Energieausweis

Bestandsaufnahme

Wenn Käufer die Erstbesichtigung bereits strukturiert angehen, können sie sich dann bei der Folgebesichtigung gemeinsam mit dem Bauherrenberater auf Schwachstellen und den Modernisierungsbedarf konzentrieren. Zugleich sieht der Experte Mängel, die nicht auf den ersten Blick erkannt werden, wie z. B. ein gebrochener Estrich oder wenn ein Fertighaus als Massivhaus deklariert wird. Es gibt auch immer wieder Fälle, in denen die Wohnfläche falsch angegeben ist. Deshalb sollten Bauherren kritisch bleiben, auch wenn ihnen das Haus sehr gut gefällt.

Bei der Bestandsaufnahme sollten alle Unterlagen berücksichtigt werden, die vom Verkäufer herausgegeben wurden. In den älteren Baubeschreibungen – bis in die 90er Jahre – finden sich sehr viele Informationen zur Konstruktion und zur Bausubstanz. Der Energieausweis gibt erste Hinweise zum energetischen Zustand des Gebäudes. Unterlagen zu Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen geben einen Überblick, was in den vergangenen Jahren am Haus repariert werden musste bzw. bereits optimiert oder verschlimmbessert worden ist. Selbstverständlich helfen auch Pläne, Grundrisse und Wohnflächenberechnungen weiter.

Ziel der Bestandsaufnahme ist es, Indikatoren zu sammeln, um den Wert der Immobilie zu prüfen und die notwendigen und gewünschten Modernisierungsmaßnahmen sowie ihre Kosten zu ermitteln.

Schwachstellen alter Häuser

Mit Blick auf das Baujahr und die Baubeschreibung erkennen Fachleute schnell mögliche Schwachstellen im Haus, die einer besonderen Prüfung bedürfen. Die Bandbreite ist groß: Sie reicht von undichten Dächern über Putzschäden, Schadstoffe und Wärmebrücken bis zu feuchten Hausteilen und veralteter Anlagentechnik. Bei alten Reihenhäusern ist zudem der Schallschutz ein wichtiges Thema, denn dort gibt es oft keine Haustrennwände mit Fuge. Auch Holzbalkendecken in mehrgeschossigen Eigentumswohnungen bieten kaum Schallschutz.

Feuchtigkeit ist eine der häufigsten Ursachen für Schäden an Altbauten. So gehört Pilzbefall von Holzkonstruktionen – besonders als Folge dauerhafter Feuchtebelastung z. B. durch defekte Dacheindeckungen oder Abdichtungen – zu den häufigen Schadensfällen in Dächern, Decken und Leichtbauwänden. Feuchte Wände führen zu einer Verringerung der Dämmfähigkeit sowie weiteren Folgeschäden wie Salzausblühungen, Putzabplatzungen und Schimmelpilzbildung.

Erfahrungen der unabhängigen Berater des Bauherren-Schutzbunds bei der Begutachtung von Altbauobjekten zeigen, dass insbesondere die Holzkonstruktion des Dachstuhls und das Kellermauerwerk in Altbauten am häufigsten von Schädigungen betroffen sind, wodurch unter Umständen aufwendige Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich werden.

Ist das Gebäude noch unsaniert, bedarf es meist einer energetischen Modernisierung, die sowohl die Gebäudehülle – also Außenwände, Dach, Fenster, Kellerdecke – als auch die Gebäudedichtheit und die Heizungsanlage umfasst. Eine veraltete Anlagentechnik wie auch veraltete Ver- und Entsorgungsleitungen sind weitere typische Positionen bei der Modernisierung eines Altbaus.

Mängelhaftung

„Gekauft wie gesehen“ heißt es meist beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Damit wird die Gewährleistung für später auftretende Mängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Der Verkäufer übergibt dem Käufer also die Immobilie im aktuellen Zustand – mit allen Gebrauchsspuren, Schwachstellen und Mängeln. Das schließt auch Mängel ein, die den Vertragsparteien vor Vertragsschluss nicht bekannt waren. Verschweigt der Verkäufer jedoch arglistig einen Mangel, gilt der Gewährleistungsausschluss nicht.

Einen Versuch ist es dennoch wert: Grundsätzlich sollte der Käufer einer Gebrauchtimmobilie anstreben, eine Gewährleistungsregelung in den Kaufvertrag aufzunehmen, nach der ihm zumindest für eine gewisse Zeit die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche zustehen. Weil die meisten Kaufverträge einen wirksamen Haftungsausschluss für Mängel haben, ist es umso wichtiger, die Immobilie aus zweiter Hand sorgfältig zu prüfen, Problemstellen zu kennen und sie in den Vertrags- und Preisverhandlungen zu berücksichtigen.

Bauherren-Schutzbund e.V.