Bedarfsgerechte Modernisierung - Regionales Immobilien Journal

Eigene Wünsche definieren

Wohneigentümer können die Modernisierung nutzen, um aus der Gebrauchtimmobilie ihr persönliches Traumhaus zu machen. Sie sollten sich überlegen, wie Sie Ihr Haus nach ihren Vorstellungen formen wollen. Wünsche für die Raumaufteilung, für zusätzlichen Wohnraum, für neue Küchen und Bäder können erstmal gesammelt werden. Bei einer neuen Raumnutzung sollten auch die Auswirkungen bedacht werden: Passen die Elektroanschlüsse und der Schallschutz zur neuen Nutzung? Bewohner können so ihren persönlichen Modernisierungsbedarf definieren und mit Bauexperten prüfen, ob und wie ihre Vorstellungen umzusetzen sind.

Unser Tipp

Von der Bestandsaufnahme zum Modernisierungskonzept

Auf Basis der Bestandsaufnahme sowie der Prüfung der Bausubstanz und unter Berücksichtigung der Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn erstellt der Bauherrenberater einen Modernisierungsfahrplan, der die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, ihre Reihenfolge sowie den Investitionsrahmen aufführt. Er berät, inwieweit Planungsleistungen von Architekten oder Statikern notwendig sind, und unterstützt bei der Definition der jeweils notwendigen Leistungen einzelner Gewerke. Ziel ist es, dass der Eigentümer auf Basis des BSB-Leitfadens die Modernisierung seines Hauses strukturiert angehen kann und die einzelnen Maßnahmen optimal ineinandergreifen.

Neue Raumaufteilung

Viele Altbauten haben einen verwinkelten Grundriss mit dunklen Zimmern, kleiner Küche und engen Fluren. Heute haben sich die Nutzung und der Bedarf verändert: Großzügige offene Räume sind im Trend, Badezimmer und Küchen fallen heutzutage sehr viel geräumiger aus und großflächige(re) Fenster lassen viel Licht ins Haus. Bewohner sollten bei der Prüfung des Grundrisses jedoch auch an ihre zukünftigen Wohnbedürfnisse denken. Die Größe des Bades wie auch der Küche und des Flures spielen auch bei der Barrierefreiheit des Hauses eine große Rolle.

Eine grundsätzliche Frage bei der Grundrissprüfung ist, ob das Mobiliar in die Räume passt. Es sollte z. B geprüft werden, ob in das vorgesehene Schlafzimmer Doppelbett und Schrankwand passen oder wie sich die Dachschrägen am besten nutzen lassen. Häufig übersehen werden die vermeintlichen Kleinigkeiten: Gibt es ausreichend Stauraum in der Küche? Und wo findet die Waschmaschine ihren Platz?

Bei der Grundrissgestaltung ist vieles möglich – wenn die Statik berücksichtigt wird. Profis können anhand der Bauunterlagen sehr schnell erkennen, ob es sich um tragende oder nichttragende Wände handelt und mit welchem Aufwand die neue Raumaufteilung umzusetzen ist. Wände oder andere tragende Konstruktionen sollten grundsätzlich nur in Abstimmung mit einem Statiker geöffnet oder entfernt werden.

Bedarfsgerechte Modernisierung — © bildlove / stock.adobe.com

Zusätzlicher Wohnraum

Reicht die Wohnfläche nicht aus, kann zunächst nach bisher ungenutzten Wohnraumreserven im Haus gesucht werden. Üblich ist der Ausbau des Dachbodens oder die Einrichtung von Arbeits-, Hauswirtschafts- und Hobbyräumen im Keller. Bei einem Flachdachhaus lohnt es sich, über eine Aufstockung nachzudenken, insbesondere wenn das Dach schadhaft ist und eine Baugenehmigung erteilt wird. Altbaugrundstücke verfügen auch oft noch über Flächenreserven, die sich für einen Anbau anbieten. Ob Dachausbau, Aufstockung oder Anbau – jede Gebäudeerweiterung verändert das ursprüngliche Erscheinungsbild des Hauses und sollte daher wohl überlegt und selbstverständlich bauordnungsrechtlich geprüft sein.

Moderne Sanitäranlagen

Ein wichtiges Projekt bei der Altbaumodernisierung ist in vielen Fällen der Einbau von zeitgemäßen Bädern und Küchen. Hier geht es um bauliche Maßnahmen wie Abdichtungs- und Fliesenarbeiten sowie um die Ausstattung mit zeitgemäßen Sanitärobjekten und Armaturen. Auch der Einbau von bodengleichen Duschen gehört heute mittlerweile zum Standard. Bei einem höheren Estrich, also einer entsprechenden Bodenaufbauhöhe, ist eine Dusche ohne Stolperfalle kein Problem.

Ob neben den kosmetischen Anpassungen auch eine Sanierung des Leitungsnetzes notwendig ist, sollte sorgfältig geprüft werden. Veraltete oder defekte Wasserleitungen bergen die Gefahr von Wasserrohrbrüchen und Schäden an der Bausubstanz durch undichte Stellen. Neben Metallen wie Blei und Kupfer können auch Legionellen und Kolibakterien das Leitungswasser verunreinigen. Eine Wasseranalyse gibt darüber Aufschluss.

Müssen Wasserleitungen neu verlegt werden, sollte auf kurze Leitungswege geachtet werden. Sie sollten ausschließlich durch die beheizten Gebäudeteile geführt werden und darüber hinaus ausreichend wärmegedämmt sein. Berücksichtigt werden sollte außerdem der Schallschutz bei der Verlegung von Wasserleitungen und die Sanitärräume sollten möglichst Wand an Wand geplant werden, um so die Leitungen zusammenzufassen und in einem Schacht bündeln zu können.

Auch der Zustand der Abwasserleitungen sollte kontrolliert werden. Eine Rohrkamera kann mögliche Schäden identifizieren. Auf dieser Grundlage entscheiden die Fachleute, ob die Schäden reparabel sind oder die Rohre erneuert werden müssen. Wurde ein Haus länger nicht bewohnt, sollten die Leitungen auf jeden Fall gut durchgespült werden.

Elektrotechnik auf aktuellem Stand

Die in älteren Gebäuden vorhandenen Elektroinstallationen entsprechen häufig nicht den heutigen Anforderungen an Sicherheit und Komfort. Die Elektroanlagen sind durch die große Anzahl der heute verwendeten Geräte überlastet. Zudem sind spröde und brüchige Isolierungen ein hohes Sicherheitsrisiko. Und in älteren Sicherungskästen fehlen oft Schutzvorrichtungen, wie z. B. der FI-Schutzschalter, der bei Fehlerströmen vor Stromunfällen schützt.

Die Modernisierungsmaßnahmen im Haus können genutzt werden, um veraltete elektrische Leitungen zu erneuern und unter Putz zu legen. Auf diese Weise kann die Lage und Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe entsprechend dem Bedarf geplant werden. Jeder Wohnbereich, wie Küche, Bad, Wohnzimmer, sollte einzeln abgesichert werden. Noch besser: Licht- und Steckdosenstromkreis werden getrennt. Hinzu kommen Haushaltsgeräte mit ihrem eigenen Stromkreis.

An der Sicherheit der Elektroinstallationen sollte nicht gespart werden. Nutzen Sie das Angebot des E-Checks durch den Elektriker. Die Experten prüfen anhand eines festgelegten Prüfkatalogs alle elektrischen Anlagen und Geräte im Haus.

Schallschutz

Lärm beeinträchtigt die Lebensqualität und kann krank machen. Der äußere und innere Schallschutz sollte daher bei der Altbaumodernisierung berücksichtigt werden. Mindestanforderungen an den Schallschutz sind in Normen (DIN 4109) vorgegeben. Um heutige Erwartungen an ein komfortables Wohnumfeld zu erfüllen, sind die Kennwerte der Schallschutzstufe II nach der Richtlinie VDI 4100 (Ausgabe 2007) empfehlenswert.

Vor Lärm von außen, wie z. B. Verkehrslärm, können Schalldämmungen an Außenwänden, Schallschutzfenster und -türen sowie entsprechende Dichtungen schützen.

Innerhalb des Hauses können Maßnahmen gegen die Schallentstehung und zur Schallabsorption unternommen werden. Oft lässt sich der Lärm mit einfachen Maßnahmen vermeiden oder mindern. Die sorgfältige Einstellung einer automatischen Türschließanlage verhindert lautes Türenschlagen. Als bauliche Verbesserung bietet sich etwa die Trittschalldämmung unter dem Fußbodenbelag, der Austausch oder die bessere Abdichtung der Türen, schalldämmende Dämmstoffe und Schallschutzplatten, die Beseitigung vorhandener Schallbrücken oder die Schallentkoppelung haustechnischer Anlagen an. Schallabsorptionssysteme an Decken und Wänden vermindern den Luftschall in einem Raum. Der Hall reduziert sich und die Sprachverständlichkeit wird besser.

Unser Tipp

Brandschutz bei den Modernisierungsmaßnahmen einplanen

Zur eigenen Sicherheit sollte bei der Planung der Modernisierungsmaßnahmen auch der Brandschutz beachtet werden. Das betrifft insbesondere die Brennbarkeit der Baustoffe, die Feuerwiderstandsdauer der Konstruktion und die Dichtheit der Verschlüsse von Öffnungen. Bei Entstehung, Ausbreitung und Rauchgasentwicklung eines Brandes spielen die eingesetzten Baumaterialien und Materialien der Einrichtung und Raumausstattung eine wesentliche Rolle. Im eigenen Interesse sollten z. B. für die Wärmedämmung daher nichtbrennbare (z. B. Mineralwolle) oder zumindest schwer entflammbare Stoffe gewählt werden. Auch ist darauf zu achten, dass die Planung und Ausführung der Elektroinstallation ausschließlich durch Fachplaner und Fachbetriebe ausgeführt wird. Der Bauherrenberater des BSB wird Hinweise geben, bei welchen Arbeiten es sinnvoll ist, die Mindestanforderungen zu übertreffen.

Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.

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