Baubeschreibung, Dokumentation und die Bauzeitangabe

Ein Überblick über wichtige Neuerungen für den Bauherrn

Bauen wird nicht nur immer teurer, es wird auch technisch immer komplexer. Vor einigen Jahrzehnten noch bestand die technische Ausstattung eines Eigenheims aus einer Zentralheizung, die auch Warmwasser lieferte oder einzelnen Nachtspeicheröfen und dezentral installierten Durchlauferhitzern. Heute wird ein Eigenheim mit aufwändiger Technik, per App zu steuernder Heizung, ggf. einer kontrollierten Wohnraumlüftung, solarunterstützter Warmwasserbereitung und ähnlichen Gerätschaften ausgestattet.

Auch die technischen Vorschriften am Bau sowie die Vorschriften zur energetischen Qualität sind komplizierter geworden. Private Bauherren können unterschiedliche Schlüsselfertigbau-Angebote kaum noch miteinander vergleichen. Und auch die spätere Überprüfung, ob die Bauqualität dem entspricht, was vertraglich geschuldet oder gesetzlich vorgeschrieben ist, wird immer schwieriger.

Baubeschreibung muss präzise angegeben werden

Seit Anfang 2018 sind grundlegende gesetzliche Änderungen in Kraft getreten: Beim Verbraucherbauvertrag (damit auch beim Bauträgervertrag) ist der Unternehmer nunmehr verpflichtet, dem potenziellen Bauherren bereits vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die den Verbraucher über die wesentlichen Eigenschaften der angebotenen Bauleistung informiert, § 650 j BGB. Der Inhalt ist in Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB geregelt. Dort hat der Gesetzgeber einen Katalog der wesentlichen Parameter, die die Baubeschreibung enthalten muss, aufgeführt. Neben einer allgemeinen Beschreibung sind Gebäudedaten, Angaben zu zugehörigen Planungsleistungen, Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik vorgesehen. Die Baubeschreibung muss Angaben zur Beschreibung der Konstruktion der wesentlichen Gewerke, eine Beschreibung des Innenausbaus und der oben angesprochenen gebäudetechnischen Anlagen ebenso wie eine Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen und der Außenanlagen enthalten. Weiter ist vorgegeben, dass die Baubeschreibung bereits verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten hat.

Herausgabe von Unterlagen

Seit Jahren fordern Bauherrenberater und Sachverständige, bislang zumeist vergeblich, Informationen und Unterlagen ein, um die tatsächlich umgesetzte Qualität der Bauleistung überprüfen zu können. Die Rechtsprechung ist bislang restriktiv, mehrere Urteile zum Bauträgerrecht verneinten bislang jedweden Anspruch auf Übergabe von Planunterlagen, statischen Berechnungen, Revisionsplänen der Elektroinstallation oder Ähnlichem. Verschiedene Versuche renommierter Juristen, zumindest eine vertragliche Nebenpflicht zu begründen, führten nicht zu einer durchgreifenden Änderung.

Der Gesetzgeber hat sich diesem Problem angenommen und in § 650 n BGB eine Verpflichtung des Unternehmers festgeschrieben, gegebenenfalls bereits vor Beginn der Durchführung der Bauleistung Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher-Bauherren herauszugeben, damit dieser gegenüber Behörden den Nachweis führen kann, dass die Arbeiten unter Einhaltung einschlägiger Vorschriften ausgeführt werden. Weiter ist jetzt gesetzlich geregelt, dass diese Übergabeverpflichtung auch im Hinblick auf private Dritte, beispielsweise Darlehensgeber gelten soll. Der Gesetzgeber hat offensichtlich die verschiedenen KfW-Förderprogramme berücksichtigt, bei denen zur Abwicklung regelmäßig Nachweise und Protokolle/Berechnungen vorzulegen sind.

Systematisch wichtig ist, dass Bauherren die Übergabe solcher Unterlagen einklagen können. Es handelt sich um eine so genannte leistungsbezogene Nebenpflicht. Folgt der Unternehmer dieser Verpflichtung trotz Mahnung nicht, kann der Bauherr auch zur Ersatzvornahme schreiten. Das heißt, dass er durch einen gesondert beauftragten Fachingenieur eigenständig einen Energieausweis oder die Erstellung von Planunterlagen zum Nachweis der Einhaltung der baubehördlichen Vorgaben bei der Bauausführung erstellen lässt. Die hierdurch entstehenden Kosten kann der Bauherr beim Unternehmer geltend machen.

Baubeschreibung, Dokumentation und die Bauzeitangabe
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Es besteht weiterhin Handlungsbedarf

Mit dieser Regelung werden längst nicht alle Forderungen von Verbraucherschützern wie dem Bauherren-Schutzbund erfüllt. Aus Sicht der Fachberater und Sachverständigen ist es notwendig, dass der Verbraucher auch auf den ersten Blick nicht benötigte Unterlagen, wie beispielsweise die Statik erhält. Diese können auch sehr viel später – man beachte die erhebliche Lebensdauer eines Gebäudes – notwendig werden, z. B. bei Umbaumaßnahmen. Ein berechtigtes Interesse besteht auch an Informationen zur Gebäudetechnik, Datenblättern, Wartungshinweisen, Garantie-Zertifikate etc. Es empfiehlt sich also weiterhin, den Inhalt einer spätestens mit der Abnahme zu übergebenden so genannten Haus-Akte im Vertrag zu regeln, um hier Diskussionen zu vermeiden.

Durchsetzbar sein sollte der Anspruch auf Übergabe des Energiebedarfsausweises, bei Ausstattung des Objekts mit raumlufttechnischen Anlagen eines Anlagenschemas, des Einregulierprotokolls und des Nachweises über die Einweisung. Auch das Messprotokoll der Luftdichtheitsmessung (sog. Blower-Door-Test) kann der Bauherr verlangen. Wichtig ist der Nachweis der Dichtheitsprüfung der Entwässerungsanlage und die Abnahmebescheinigung des Bezirksschornsteinfegers.

Bei Inanspruchnahme von Fördermitteln kann der Bauherr die vorgesehene KfW-Bestätigung zur Maßnahmendurchführung einschließlich der Sachverständigenbestätigung verlangen. Der Bauunternehmer ist nicht berechtigt, die Herausgabe ultimativ von umfassender Zahlung des Werklohns abhängig zu machen, wie dies bislang gelegentlich praktiziert wird.

Mehr Planungssicherheit –Bauzeit muss angegeben werden

Zeit ist Geld – im Verbraucherbauvertrag ist im Zusammenhang mit der Baubeschreibung auch geregelt, dass der Unternehmer spätestens im Vertrag verbindliche Angaben zur Bauzeit machen muss. In erster Linie ist der Zeitpunkt der Fertigstellung anzugeben. Nur wenn der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht – dies kann u. a. der Fall sein, wenn das Baugenehmigungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist und daher die Erteilung der Baugenehmigung zeitlich noch nicht feststeht – genügt es, wenn die Dauer der Bautätigkeit angegeben wird, § 650 j BGB i. V. m. Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB.

Ein Verstoß gegen diese Pflicht ist nicht sanktioniert. Für den Verbraucher wird jedoch die Situation im Vertragsgespräch deutlich verbessert, weil sich der Bauträger oder Generalunternehmer nicht mehr mit unverbindlichen Anpreisungen und pauschalen Angaben aus der zeitlichen Verantwortung stehlen kann. Bislang ist es häufig so, dass gerade bei privat entwickelten Baugebieten der Investor abwartet, bis er mehrere Objekte in einem Zug errichten kann und in den Vertragsgesprächen eine Festlegung oder gar Zusage bestimmter Bauzeiten geschickt vermeidet. Auch ein Bauträger im Geschosswohnungsbau wartet gerne, bis er einen ausreichenden Verkaufsstand erreicht hat, bevor die eigentlichen Bauarbeiten beginnen.

Dieser Taktik ist der Gesetzgeber zum Schutz der Verbraucher entgegengetreten. Die Regelungen über die Information zur Bauzeit ebenso wie die Verpflichtung zur Übergabe von Plänen bzw. Unterlagen können nicht umgangen oder im Vertrag ausgeschlossen werden, dies stellt § 650 o BGB in der aktuellen Fassung klar.

Bauherren-Schutzbund e.V.