Die Baufinanzierung sichern

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie geht es um viel Geld. Wichtig ist es deshalb, dass Verbraucher zu Beginn eine Übersicht über die eigenen finanziellen Möglichkeiten und über die Kosten zu verschaffen. Sie sollten bei der Kostenermittlung systematisch vorgehen und den Finger auf jede Position legen, sie hinterfragen und Preise vergleichen. Erst wenn alles gründlich durchdacht ist, steht das wirtschaftliche Fundament des Bauvorhabens.

Nach der realistischen Ermittlung der Bau- und Nebenkosten geht es um die Finanzierung des Bauprojekts. Auch dafür sollt Zeit eingeplant und eine individuelle Finanzierung – maßgeschneidert auf die persönliche Lebensplanung und die eigenen finanziellen Möglichkeiten – ausgewählt werden.

Bau- und Nebenkosten: Auflisten und prüfen

Zu den Kostenpositionen für den Grundstücks-erwerb und für das Bauwerk kommt eine lange Liste an weiteren Positionen hinzu, die einkalkuliert werden müssen. Zunächst die Erwerbsnebenkosten, aber auch Mittel für Außenanlagen, Baunebenkosten, Finanzierungskosten und sogenannte allgemeine Baunebenkosten.

Die Liste der Bau- und Nebenkosten sollte nicht nur vollständig sein, auch die Kosten sollten geprüft sein. Ist der Kaufpreis für das Grundstück angemessen? Dafür bietet der Bodenrichtwert eine Orientierung. Ist das Angebot über die Baukosten nachvollziehbar? Es hilft, mehrere Angebote einzuholen und Preise, Vertragsbedingungen sowie Bau- und Leistungsbeschreibungen sorgfältig – mit Unterstützung eines Bauherrenberaters des BSB – zu prüfen. Ist die Ausstattung eindeutig definiert? Hier sollten einzelne Materialpreise wie z. B. für Wand- und Bodenfliesen, die Hauseingangstür und die Geschosstreppe festgeschrieben sein. Auch die Ausstattung der Badezimmer, die Heizungsanlage und die Güte der Fenster sollten festgelegt sein.

Finanzierungslücken entstehen, wenn nicht objekt- und grundstücksbezogen kalkuliert, sondern mit Pauschalen gerechnet wird, die dann zu niedrig angesetzt sind. Oft unterschätzt werden z. B. die Kosten für die Versorgungsanlagen. Bauherren sollten daher konkret bei den kommunalen Versorgungsträgern nachfragen, wie viel für den Anschluss des Hauses an Gas, Wasser, Abwasser und die Stromversorgung kalkuliert werden muss.

Überschätzt werden dagegen oft die Kostenersparnisse durch Eigenleistungen. Viele Bauherren wollen z. B. Malerarbeiten oder auch das Verlegen der Bodenbeläge gern in Eigenleistung erbringen. Dabei werden nicht selten die eigenen Fähigkeiten und zeitlichen Möglichkeiten überbewertet.

Individuelle Baufinanzierung

Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen auch bereits ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Baufinanzierungen sollten aber an die persönliche Situation angepasst sein. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem die Bauherren wieder schuldenfrei sein wollen. Die Laufzeit des Baukredits ist so wichtig, weil die meisten Menschen im Alter weniger Einkommen als während der Erwerbsphase haben. Daher sollte bis zum Renteneintritt die Immobile abbezahlt sein.

Bei der Suche nach dem günstigsten Zins sollten Verbraucher einen sportlichen Ehrgeiz entwickeln und den Wettbewerb nutzen. Der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) bietet seinen Mitgliedern die Möglichkeit, exklusive und bankenunabhängige Beratungsangebote des Bundesverbands Finanz-Planer e.V., ein Kooperationspartner des BSB, zu nutzen. Derartige Finanzplaner verhelfen zu einem guten Überblick: Sie haben Zugang zu Plattformen, auf denen Banken, Bausparkassen und Versicherungen ihre Annahmerichtlinien und die aktuellen Konditionen hinterlegen. Bei den konkreten Verhandlungen sollten Verbraucher auch die Bereitstellungszinsen hinterfragen, die viele Banken nach einigen Monaten auf den nicht abgerufenen Betrag verlangen (ca. 3 Prozent pro Jahr).

Unser Tipp: Förderprogramme prüfen

Kommunen, Bundesländer und die staatliche Förderbank KfW unterstützen bestimmte Gruppen mit unterschiedlichen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kommunalen Förderprogrammen ist das Ziel meistens, junge Familien in die jeweilige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu halten. Für die Förderprogramme gelten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Dabei wird häufig die Kinderanzahl berücksichtigt.

Auch die Programme der KfW sind grundsätzlich zu empfehlen. Allerdings liegen die Konditionen für diese staatlich bezuschussten Kredite teilweise über den Zinssätzen, die Banken anbieten. Bauherren sollten daher die Programme gründlich prüfen und das Thema bei der Finanzierungsberatung ansprechen.

Die Baufinanzierung sichern
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Exkurs: Energiesparendes Bauen

Bei der Hausplanung muss als ein großes Thema die Energieversorgung bedacht werden. Hier geht es nicht nur um die effiziente Nutzung von Wärme und Strom, sondern auch um Möglichkeiten der Energieeinsparung und der Energieerzeugung. Es lohnt sich für Bauherren, sich mit den unterschiedlichen Energiestandards und -konzepten zu beschäftigen. Denn es gibt wichtige Argumente für ein energieeffizientes Bauen: ein geringerer Energieverbrauch und Einsparungen bei den Energiekosten, die Steigerung der Wohnbehaglichkeit, die Werthaltigkeit der Immobilie und die Minderung des CO2-Ausstoßes.

Zudem gibt es gesetzliche Vorgaben für Neubauten, die zu erfüllen sind. So sind Energiestandard, Verbrauchswerte für Energie, Einsatz von Erneuerbaren Energien und Grenzwerte für die Umweltbelastung vom Gesetzgeber festgeschrieben.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt energetische Mindestanforderungen für Neubauten und Modernisierungen sowie den Um- und Ausbau oder Erweiterungen bestehender Gebäude. Sie macht Vorgaben für Anlagen zum Beheizen, Kühlen, Belüften und die Warmwasserversorgung. Auch Anforderungen an Energieausweise für Gebäude im Neubau und Bestand, Nachrüst- bzw. Austauschpflichten sowie Regelungen zu Inspektions-, Wartungs- und Kontrollleistungen sind hier festgelegt.

Der „Energietechnikratgeber“ des Bauherren- Schutzbunds e.V. (BSB) informiert detailliert über die gesetzlichen Vorgaben sowie über Gebäudestandards, moderne Heizungs- und Anlagentechnik, Energieerzeugung sowie innovative Steuerungstechniken im „Smart Home“.

Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.

Checkliste zur Baufinanzierung

Bau- und Nebenkosten

Für Grundstück und Erwerb

–           Kaufpreis

–          Notar- und Gerichtskosten

–           Grunderwerbssteuer

–           ggf. Maklerprovision

–           Vermessungskosten

–            Baugrundgutachten

–           Abbruch, Abholzen

–          Bodenbewegung

Für das Bauwerk

–           Baukosten

–            betriebstechnische Anlagen

–           Sondermaßnahmen

Für Außenanlagen

–            Einfriedung

–          Gehwege und Terrassen

–            Versorgungsanlagen (Kanal, Wasser, Strom, Gas auf eigenem Grundstück)

–            Stellplatz

–            Grünflächen

Baunebenkosten

–           Baugenehmigung

–            ggf. Architekten- und Ingeieurleistungen, Fachplaner

–          ggf. Prüfstatiker

–            behördliche Abnahmen

Finanzierungskosten

–            Bearbeitungsgebühr der Banken

–            Bereitstellungszinsen

–            Wertermittlungskosten

–            Bürgschaftskosten

–            Notar- und Gerichtskosten für Grundschuldbestellung

Allgemeine Baukosten

–            Bauversicherungen

–            Richtfest

–            sonstige Kosten

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